WOZ - 11.12.2017

WOZ-waarde recreatiewoning, inclusief voorzieningen?

Wat speelde er?

Op een vakantiepark. Belanghebbende kocht eind 2012 een recreatiewoning op een vakantiepark voor ruim € 536.000,- inclusief 21% btw. In de koopovereenkomst was een bepaling opgenomen voor het vestigen van een appartementsrecht.

Mede-eigenaar nutsvoorzieningen. Hierdoor werd de belanghebbende niet alleen eigenaar van de recreatiewoning, maar hij werd ook mede-eigenaar van de nutsvoorzieningen, zoals de straatverlichting, de wegen en het parkeerterrein op het vakantiepark. De koopovereenkomst vermeldde dat hij voor 1/87 deel eigenaar werd van deze nutsvoorzieningen.

Geschil over WOZ-waarde. Bij de WOZ-waardering voor het belastingjaar 2014 sloot de gemeente aan bij deze koopovereenkomst en stelde de WOZ-waarde vast op € 536.000,-. De woningeigenaar was het hier niet mee eens. Allereerst moest volgens belanghebbende de WOZ-waarde exclusief btw worden vastgesteld. Daarnaast is hij van mening dat de nutsvoorzieningen (1/87 deel) niet in de WOZ-waarde van de recreatiewoning tot uitdrukking mogen komen.

Wat zegt de rechter?

WOZ-waarde incl. btw. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20.10.2017 (GHARL:2017:8754) , oordeelde allereerst dat de gemeente de WOZ-waarde terecht inclusief btw heeft vastgesteld. Bij het bepalen van de marktwaarde van een recreatiewoning wordt namelijk niet gekeken naar persoonlijke omstandigheden van de koper, zoals het recht op aftrek van btw.

Tweejaarstermijn. In deze zaak had het hof ook nog kunnen verwijzen naar vaste rechtspraak waarin is bepaald dat bij de marktwaardebepaling gekeken moet worden naar de zogenoemde ‘tweejaarstermijn’ voor de btw. Deze tweejaarstermijn houdt in dat alleen in jaar één en jaar twee na de eerste oplevering van de woning de WOZ-waarde inclusief btw wordt vastgesteld. De recreatiewoning was op 1 januari 2014 minder dan twee jaar oud, dus is de WOZ-waarde inclusief btw.

Nutsvoorzieningen tellen mee. Daarnaast oordeelde het hof dat door de vestiging van een appartementsrecht belanghebbende voor 1/87 deel eigenaar was geworden van de nutsvoorzieningen. Ook dit deel telt dus mee bij de WOZ-waardering. Kortom, de gemeente mocht terecht aansluiten bij de prijs die in de koopovereenkomst voor de recreatiewoning was opgenomen.

Conclusie

Bij de WOZ-waardering kijkt een gemeente naar diverse aspecten:

• Zo kijkt de gemeente naar de bepalingen uit de koopovereenkomst. Blijkt uit de koopovereenkomst dat u ook mede-eigenaar bent geworden van de nutsvoorzieningen op het vakantiepark, dan wordt dit meegenomen in de WOZ-waarde.
• Daarnaast kijkt de gemeente onder meer naar de leeftijd van de recreatiewoning in verband met de btw.
• Tot slot neemt de gemeente ook de verkoopcijfers van recreatiewoningen die op de vakantiepark zijn verkocht in ogenschouw bij de WOZ-waardering van uw recreatiewoning.