WOZ-waardering, huurprijs supermarkt niet bruikbaar

Huurkapitalisatiemethode

Courante panden. Bedrijfspanden die dikwijls van eigenaar wisselen (courante panden), worden door een gemeente voor de WOZ doorgaans gewaardeerd op basis van huurprijzen. Denk hierbij aan winkelpanden en kantoorpanden.

Huurprijzen. De gemeente kijkt niet alleen naar de huurprijs die de huurder zelf betaalt, maar ook naar de huurprijzen die in de markt worden betaald voor vergelijkbare panden. In de zaak die bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18.08.2017 (GHARL:2017:6778) , speelde, wordt nog maar eens duidelijk welke rol het eigen huurcijfer speelt bij de WOZ-waardering.

Wat speelde er?

Supermarkt. Een supermarkteigenaar huurde een winkelpand van een woningstichting. De huurprijs bedroeg op jaarbasis zo’n € 13.500,-. In eerste instantie werd de huur aangegaan voor tweemaal een periode van vijf jaar. Vervolgens werd de huur telkens met één jaar verlengd.

Verdubbeling huurprijs. In 2012 verkocht de woningstichting het pand. De supermarkteigenaar en de nieuwe eigenaar kwamen overeen om de huurprijs te verhogen naar afgerond € 25.000,- op jaarbasis. Deze huurprijs diende volgens de supermarkteigenaar te worden gehanteerd bij het berekenen van de WOZ-waarde.

Wat zegt de rechter?

Hogere huurprijs voor WOZ-waarde. Voor het belastingjaar 2014 stelde de gemeente de WOZ-waarde van de supermarkt vast op € 464.000,- door uit te gaan van een jaarhuurprijs van ruim € 36.000,-, dus ruim € 11.000,- hoger dan de supermarkteigenaar feitelijk betaalde.

Feitelijke huurprijs niet bruikbaar. Het hof was het met de gemeente eens dat de huurprijs van de supermarkteigenaar niet kon worden gebruikt. De supermarkteigenaar huurde het pand al meer dan 15 jaar en het is niet ondenkbaar dat er een lagere huurprijs is afgesproken. Er was immers sprake van een lange huurderrelatie. Anders gezegd: de huurprijs is niet door aanbieding op de vrije markt tot stand gekomen. Het hof achtte het daarnaast niet uitgesloten dat andere marktpartijen zich graag in dit pand zouden willen vestigen en daardoor bereid zijn om een hogere huurprijs te betalen.

Wat kunnen we leren uit deze zaak?

Huurprijs marktconform. Bij courante panden wordt de WOZ-waarde doorgaans vastgesteld op basis van huurprijzen. De huurprijs die men betaalt, kan hierbij als uitgangspunt dienen. De gemeente kijkt echter ook naar huurprijzen die in de markt worden gebruikt bij andere panden. Als de gemeente een hogere huurprijs hanteert, dan moet u aannemelijk maken waarom uw eigen huurprijs marktconform is. Het is dan raadzaam om een taxatierapport te laten opstellen.

Kapitalisatiefactor. Daarnaast moet u ook goed kijken naar de zogenoemde ‘kapitalisatiefactor’. De huurwaarde wordt namelijk vermenigvuldigd met deze factor om zo de WOZ-waarde te krijgen. In deze factor moeten onder andere de onderhoudsstaat en het leegstandrisico tot uitdrukking komen. Een taxateur kan ook hierbij helpen.