ONROEREND GOED - 27.10.2017

Woning liever op de zaak?

Regeerakkoord. In het regeerakkoord is een versnelde afbouw van de aftrek van hypotheekrente voor de eigen woning opgenomen. Op dit moment wordt de aftrek hiervan in de hoogste tariefschijf ieder jaar met 0,5% verlaagd. Deze afbouw wordt echter versneld en zal vanaf 2020 met jaarlijkse stappen van 3% worden uitgevoerd. Dit gaat door tot het belastingtarief van de laagste schijf (36,93% volgens het regeerakkoord).

Woning op de balans

Keuzevermogen. Om deze afbouw te ontlopen, zou u kunnen overwegen om uw woning tot uw ondernemingsvermogen te rekenen. Het moet dan gaan om een woning die u zowel zakelijk (voor uw onderneming) als privé gebruikt. Op voorwaarde dat het zakelijk gebruik minimaal 10% van het totaal is, bent u vrij om de woning tot uw ondernemingsvermogen te rekenen.

Extra aftrek. Het voordeel hiervan is dat u niets te maken heeft met de hiervoor genoemde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. De rente wordt namelijk een zakelijke last waarvoor deze regeling niet geldt. Dat kan op termijn een extra belastingaftrek opleveren, grofweg gezegd: het verschil tussen het hoogste en het laagste belastingtarief volgens het regeerakkoord (rekening houdend met de MKB-winstvrijstelling).

Alle kosten aftrekbaar. Indien u uw woning als ondernemingsvermogen aanmerkt, mogen alle kosten als aftrekpost worden opgevoerd. Denk hierbij dus niet alleen aan de hypotheekrente, maar ook aan energie- en onderhoudskosten.

Bijtelling privégebruik. Er moet daarnaast wel rekening worden gehouden met uw privégebruik van de woning. U moet ieder jaar een bepaald percentage (meestal 1,8%) van de WOZ-waarde bij uw winst tellen. Deze bijtelling is in de regel een stuk lager dan de totale kosten van de woning.

Keerzijde

Fiscale afrekening. Het aanmerken van uw (bedrijfs)woning als ondernemingsvermogen kent ook een keerzijde. Als u namelijk beslist om uw onderneming te staken of om de woning te verkopen, dan realiseert u mogelijk een boekwinst. Zeker als er op de woning is afgeschreven, kan dit om een aanzienlijk bedrag gaan. Hierover moet dan worden afgerekend met de fiscus, hetgeen niet het geval is als de woning als privévermogen zou zijn aangemerkt. Let op. Houd hiermee rekening bij uw afweging. Bereken het voordeel van de kostenaftrek en zet dit af tegen het nadeel van een mogelijk toekomstige boekwinst.

Op http://tipsenadvies-eenmanszaak.nl/download vindt u een schematisch overzicht van de gevolgen van de keuze om de woning op de balans te zetten (TE 08.01.07).

Keuze niet ieder jaar

Aanvang gebruik. Kunt u nu direct uw woning overbrengen naar uw ondernemingsvermogen? Nee, dat is alleen mogelijk bij aanvang van het gebruik of in bijzondere gevallen. Dus als u start met uw onderneming of met het zakelijk gebruik van uw woning kan deze keuze worden gemaakt.

Wijziging in gebruik. Hetzelfde geldt als er een aanzienlijke wijziging in het gebruik van de woning plaatsvindt (bijzonder geval). Denk hierbij aan de situatie dat u niet langer 10, maar voortaan 70% van de woning zakelijk gaat gebruiken.