Waardering grond openingsbalans essentieel

Zakelijke vermogensbestanddelen moeten op de openingsbalans van een nieuwe onderneming worden opgenomen. Dit kan gaan om een nieuw opgezette onderneming of bij het aangaan van een maatschap. Dat de waardering van deze vermogensbestanddelen van groot belang is, blijkt uit een recente rechtszaak voor de Rechtbank Noord-Holland, 27.07.2017 (RBNHO:2017:5525) .

Pachtcontract. In deze zaak gaat het om een akkerbouwer wiens vrouw eigenaar is van de grond die hij in zijn onderneming gebruikt. Deze wordt zodoende aan hem verpacht. Met het oog op de nieuwe belastingwetgeving per 2001 wordt besloten dat deze constructie niet langer fiscaal handig is. De pachtovereenkomst wordt ontbonden en de man en vrouw gaan samen een maatschap aan. De vrouw brengt hierin het gebruik van de grond in dat vervolgens door de onderneming kan worden aangewend.

Afrekening. Op enig moment overlijdt haar man. Als gevolg daarvan wordt het overgrote deel van de grond verkocht. Aangezien de vrouw ook haar ondernemerschap beëindigt, gaat het restant van de grond over naar privé. Zowel over de verkoop als over de overgang naar privé zal dus moeten worden afgerekend met de fiscus, omdat hierbij een boekwinst is behaald.

Rekening houden met pacht?

Wat vindt de fiscus? De fiscus is van mening dat deze boekwinst aanzienlijk is. Deze vindt namelijk dat de grond bij het aangaan van de maatschap op de openingsbalans moet worden gewaardeerd op de waarde in verpachte staat. Deze bedraagt op dat moment ongeveer € 1 miljoen. De boekwinst die ontstaat, leidt tot een belastingaanslag voor de vrouw van € 860.000,-!

Vrij opleverbare staat. De waardering van de grond op de openingsbalans is echter geen uitgemaakte zaak. Volgens de vrouw moet deze gewaardeerd worden tegen de waarde in het economisch verkeer zonder rekening te houden met enig pachtrecht. Het pachtcontract is immers eind 2000 beëindigd met goedkeuring van de grondkamer. Dit zou leiden tot een waarde van € 2 miljoen waarmee de fiscale afrekening fors lager uitvalt.

Lagere boekwinst. Uiteindelijk heeft de rechter wel oren naar de argumenten van de onderneemster. Ondanks het feit dat het gebruik van de grond na het beëindigen van de pachtovereenkomst niet is gewijzigd (de maatschap bleef gebruiker van de grond), is civielrechtelijk de pachtovereenkomst wel degelijk tot een einde gekomen. Daardoor mag hier bij het waarderen van de grond geen rekening mee worden gehouden. Men moet uitgaan van de waarde in vrij opleverbare staat.

En bij u?

Het waarderen van vermogensbestanddelen op een openingsbalans is geen sinecure. Vaak is een hogere waardering wenselijk in verband met het afschrijvingspotentieel en/of een toekomstige boekwinst. Wees u bewust van dit belang en kijk kritisch naar deze waarderingen. Tip. Het is raadzaam een taxatierapport op te laten maken door een gespecialiseerde taxateur als u discussie verwacht met de fiscus. Daarmee staat u een stuk sterker mocht de Belastingdienst uw waardering niet willen accepteren.