RUIMTELIJKE ORDENING - 26.10.2017

Voorkom een (te) hoge planschadevergoeding

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Inperking gebruik bedrijfswoning. Het college van B&W van de gemeente Zaanstad had het gebruik van een bedrijfswoning bij een meubelmaker ingeperkt door in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen dat de woning alleen gebruikt mocht worden als dit strikt noodzakelijk was voor het te voeren bedrijf. Voorheen mocht daar nog gewoon worden gewoond.

Verzoek om planschade. De bewoner lijdt hierdoor schade en doet een verzoek om planschade. De gemeente laat de mogelijke schade onderzoeken, maar komt op een laag bedrag uit dat ook nog wordt weggemoffeld onder ‘normaal maatschappelijk risico’. De bewoner krijgt dus niets.

Tegenrapportage

Deskundigenrapport. De bewoner heeft een tegenrapportage laten opstellen om de onjuistheid van het gemeentelijke rapport aan te tonen. De Raad van State, 27.09.2017 (RVS:2017:2598) , geeft aan dat in het geval een verzoeker om planschade het niet eens is met de door de gemeente ingeschakelde deskundige afgegeven taxatie van zijn pand, de door hem ingeschakelde deskundige dat rapport zal moeten betwisten en moet onderbouwen wat de waarde dan wel is.

Gemeente had het mis. Dit had de verzoeker om planschade in deze procedure gedaan en met die weerlegging had de gemeente vervolgens weinig gedaan. De Raad van State is van mening dat de oordelen van de door de verzoeker om planschade ingeschakelde deskundige niet onaannemelijk zijn en neemt die over. Let op. De gemeente of de ontwikkelaar had dus onderbouwd moeten weerleggen waarom de door de verzoeker om planschade ingeschakelde deskundige van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan.

Normaal maatschappelijk risico?

Wat is dat? Het tweede element in deze uitspraak dat in veel planschadeprocedures speelt, betrof de discussie omtrent het ‘normaal maatschappelijk risico’. Het normaal maatschappelijk risico wordt in de regel uitgedrukt in een percentage van de waarde van de onroerende zaak. Alleen eventuele planschade boven dat bedrag komt dan voor vergoeding in aanmerking.

Kort door de bocht. De gemeente had aangegeven dat vanwege het feit dat de wijziging van het bestemmingsplan een normale maatschappelijke ontwikkeling betrof, er sprake was van een normaal maatschappelijk risico. Daardoor kwam volgens de gemeente de schade in zijn geheel niet voor vergoeding in aanmerking. Dat is naar het oordeel van de Raad van State te kort door de bocht. Voor de bepaling van het normaal maatschappelijk risico is van belang of die normale maatschappelijke ontwikkeling ook in de lijn der verwachting ligt. In dat kader komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling in de omgeving en het gevoerde beleid van de gemeente past.

Meng u in de procedure. De gemeente moet degene met wie een planschadeovereenkomst is gesloten op de hoogte stellen van een planschadeverzoek. Uit deze zaak blijkt dat het voor een projectontwikkelaar kan lonen om zich te mengen in de planschadeprocedure. Zorg voor een goede onderbouwing van de deskundigenrapport en betwist de tegenrapporten van de verzoeker.