VERKOOP - 26.10.2017

Koop breekt geen huur, maar welke afspraken gaan over?

Koop breekt geen huur

Dwingend recht. De koper van een verhuurd pand is verplicht de bestaande huurovereenkomst te eerbiedigen ( art. 7:226 BW ). Als nieuwe eigenaar treedt de koper van rechtswege in de plaats van de verhuurder. Dit is dwingend recht voor de verhuur van alle gebouwde onroerende zaken. Van de regel ‘koop breekt geen huur’ kan in de koopovereenkomst niet worden afgeweken, ongeacht of het om een woning of een bedrijfspand gaat.

Tijdstip huurovereenkomst. Een huurovereenkomst die is gesloten vóór de eigendomsoverdracht maar ná inschrijving van de koopovereenkomst in het Kadaster, gaat niet over op de nieuwe eigenaar. Tip 1. De koper voorkomt door inschrijving van de koopovereenkomst dat hij na de levering met een huurovereenkomst wordt geconfronteerd. Tip 2. De huurder doet er goed aan om voor aanvang van de huur na te gaan of de koopovereenkomst staat ingeschreven.

De onkundige koper? Ook als de koper onjuist of onvolledig is ingelicht over de huurovereenkomst, blijft hij hieraan gebonden. De rechten van de huurder blijven dus onaangetast. Let op. Het maakt niet uit of de koper handelt als consument of in naam van een beroep of een bedrijf. Wel kan de verkoper aansprakelijk zijn voor het verzwijgen of mededelen van onjuiste informatie op dit vlak. Tip. Laat als koper garanties ten aanzien van de juistheid en volledigheid van door de verkoper gedane mededelingen opnemen in de koopakte.

Voor alles in de plaats treden?

Opeisbaarheid. Alleen de rechten en plichten van de verkoper/verhuurder die na de levering opeisbaar worden, gaan over op de nieuwe eigenaar. Dit betekent onder andere dat de huurder en de koper elkaar niet kunnen aanspreken op wanprestaties die zijn begaan vóór de overdracht.

Onmiddellijk verband. De nieuwe verhuurder treedt bovendien alleen in de plaats van de verkoper voor zover het gaat om afspraken die betrekking hebben op het gebruik van het (verhuurde) pand tegen een te betalen huurprijs.

Voorbeeld.Verhuurder Jan heeft met huurder Piet afgesproken dat Piet zijn huurtermijnen mag verrekenen als gebreken in het gehuurde niet tijdig worden hersteld. Omdat een dergelijke afspraak een rechtstreeks verband heeft met het gebruik van de zaak, is de koper/nieuwe verhuurder gebonden aan dit verrekeningsbeding.

Maar wat als Jan en Piet hebben afgesproken dat Piet de verschuldigde huur mag verrekenen als Jan zich schuldig maakt aan het overtreden van bijv. een overeengekomen concurrentiebeding?

Alleen als het om gebruik of huur gaat

Geen verband. De Rechtbank Overijssel, 08.08.2017 (RBOVE:2017:3126) , vond dat er dan geen onmiddellijk verband aanwezig is. Het overtreden van een concurrentiebeding heeft niets te maken met het gebruik van het pand of de verschuldigde huurprijs. De afspraak maakt geen onderdeel uit van het genot dat de huurder mag verwachten en iedere opvolgende eigenaar moet verschaffen. Tip.  Als een huurder ervan verzekerd wil zijn dat alle afspraken met de verhuurder overgaan op een opvolgende eigenaar, moet hij bedingen dat de huurovereenkomst en eventuele aanvullende afspraken overgedragen worden ( art.6:159 BW ).