Het recht van de buurman om niet gezien te worden

Burenrecht

Toestemming buren. Wie een raam, dakterras of balkon wil realiseren binnen een afstand van twee meter van de grens met de buren, moet daarvoor meestal een omgevingsvergunning aanvragen. Wat minder bekend is, is dat hiervoor ook toestemming van de buren nodig is. Dit bepaalt art. 5:50 lid 1 BW: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”

Een duidelijk wetsartikel. De praktijk is vaak minder duidelijk. De kans op irritaties, gesteggel en geschillen met de buren ligt op de loer. Waar moet u als eigenaar of bijvoorbeeld als makelaar op letten als er sprake is van een woning met zo’n raam of balkon binnen twee meter van de erfgrens? Een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25.07.2017 (RBZWB:2017:4061) , maakt dit goed duidelijk.

De zaak van het dakterras

Vestzak-broekzak. Jansen vordert dat de rechter buurman Klaasen verbiedt om een dakterras te realiseren op een afstand van minder dan twee meter van de erfgrens. Het hierboven genoemde wetsartikel benoemt weliswaar ‘dakterras’ niet als zodanig, maar de Hoge Raad, 19.06.2003 (HR:2003:AF5547) , heeft in het verleden bepaald dat een dakterras ook valt aan te merken als ‘een balkon of soortgelijk werk’.

Ik doe het lekker toch! Klaasen stelt geen toestemming van Jansen nodig te hebben. Hij wil een ondoorzichtig scherm aan de rand van het dakterras plaatsen wat het uitzicht zal wegnemen. Volgens de wet is er alleen toestemming nodig ‘voor zover deze (het dakterras) op dit erf uitzicht geeft’.

Wat zegt de rechter? Het zicht wordt duidelijk door het scherm ontnomen als men recht voor het scherm staat. Maar als Klaasen in de hoek van het dakterras staat, kan hij schuin langs het scherm in de tuin van Jansen kijken. Het schuine uitzicht staat echter niet in de wet, dus de vraag is of de rechter dit mag meenemen in zijn oordeel.

Bescherming privacy. Volgens de rechter dient art. 5:50 lid 1 BW te voorkomen dat buren elkaar ongemerkt kunnen bespieden. Daarom moet ook het schuine uitzicht op een erf in aanmerking worden genomen. Jansen wordt in het gelijk gesteld en Klaasen heeft toestemming van Jansen nodig om het dakterras met aan één zijde het ondoorzichtige scherm te mogen realiseren.

Duidelijk vastleggen

Privacy weegt zwaar. Het recht van de buurman weegt soms zwaarder dan het recht van een eigenaar om vrij over zijn eigendom te kunnen beschikken. Bij het plaatsen van een raam, dakterras of balkon kan dus niet alleen blind worden gevaren op een vergunning. Ook het burenrecht is van belang. Let op. De eigenaar moet de toestemming van de buren altijd goed vastleggen. Ook de makelaar moet dit bij start van de verkoop controleren. Tip. Zo’n toestemming kan het beste in de vorm van een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting worden vastgelegd. Gebeurt dit niet, dan kan een opvolgend eigenaar van het naburige erf geen beroep meer doen op deze toestemming.