Verkoop van corporatiewoningen eenvoudiger

Dat geld is voor de sociale sector!

Verkoop huurwoningen. Ondanks het feit dat corporaties sinds 1995 zelfstandig verantwoordelijk zijn voor hun huurwoningen, is de invloed uit Den Haag nog groot. Zo is de verkoop van sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van € 710,68) altijd aan strenge regels onderhevig geweest. Een corporatie kon daardoor haar woningen nauwelijks buiten de sociale sector - aan (buitenlandse) beleggers - verkopen. Het doel van de overheid was dat deze woningen voor sociale verhuur beschikbaar bleven en te voorkomen dat er geld wegvloeide uit de sector.

Versoepeling van verkoopregels

Dat moet anders. Sinds afgelopen voorjaar zijn de verkoopregels gewijzigd en is verkoop aan beleggers een stuk eenvoudiger geworden. Dit biedt unieke kansen, want beleggers staan in de rij om te investeren in Nederlandse huurwoningen. De kwaliteit van het vastgoed is goed en de rendementen zijn aantrekkelijk.

Zienswijzen. Voorheen was een zienswijze van de gemeente verplicht voordat een corporatie mocht verkopen. Deze verplichting is nu voor geliberaliseerde woningen (huurprijs boven € 710,68) vervallen. Corporaties regelen voortaan lokaal op basis van prestatieafspraken met gemeenten wat de omvang van de woningvoorraad moet zijn.

Huurpotentie. Ook bij potentieel geliberaliseerde woningen zijn zienswijzen niet meer verplicht. Dit zijn woningen met een huurprijs onder € 710,68 maar met meer dan 145 punten op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dit betekent dat zo’n woning op termijn kan ‘muteren’ naar de vrije sector en een sprong in de huurprijs kan maken. Tip.  Als uw cliënt overweegt om te beleggen in woningen, is dit een interessante categorie: hier is huurpotentieel en een waardegroei mogelijk.

Addertje onder het gras. Voorwaarde is wel dat deze potentieel te liberaliseren woningen minimaal zeven jaar als huurwoning worden geëxploiteerd met een huurprijs van maximaal € 850,-. Ook moeten er afspraken met de gemeente worden gemaakt waarin is opgenomen dat er goedkope woningen worden bijgebouwd. In de praktijk betekent dit dat de corporatie uw cliënt als kopende belegger zal introduceren bij de gemeente, waarbij er vrijwillige afspraken worden gemaakt tussen uw cliënt en de gemeente, die aan de koopovereenkomst worden gehecht.

Geen winstdeling meer

Administratief monster. De oude verkoopregels verplichtten een belegger om een eventuele verkoopwinst over een periode van 30 jaar te delen met de verkopende corporatie (50%-50%). Hierdoor zagen corporaties zich opgezadeld met torenhoge administratieve lasten en durfden beleggers nagenoeg geen sociale huurwoningen te kopen.

Verkoop tegen marktwaarde. De winstdeling is nu vervallen. Vervreemding moet nu tegen marktwaarde plaatsvinden en voor alle blijvend gereguleerde (sociale) huurwoningen geldt een exploitatieplicht van zeven jaar. Uitponding (verkoop) van de vrijkomende huurwoningen is gedurende die periode dus niet mogelijk. Deze beperking lijken beleggers graag voor lief te nemen. De rendementen zijn nog altijd interessant en de grote winst zit in het afschaffen van de winstdeling.