VERHUUR - 29.09.2017

Mag de nieuwe verhuurder de bankgarantie inroepen?

De bankgarantie

Zekerheid. Bij commercieel vastgoed wordt de huurder vaak verplicht om ten behoeve van de verhuurder een bankgarantie te stellen. Met deze zekerheidsvorm voorkomt de verhuurder dat hij (helemaal) met lege handen komt te staan als de huurder de overeenkomst niet nakomt. Bij de bankgarantie moet de bank een bepaald bedrag aan de verhuurder uitkeren, als de huurder wanpresteert. De bank vraagt de huurder de tegenwaarde van de te stellen garantie te storten op een geblokkeerde rekening (de contragarantie).

Snel beschikbaar. Het voordeel van de bankgarantie boven het vestigen van een (tweede) hypotheek is dat het geld snel beschikbaar is. Anders dan bij een hypotheek, hoeft het bedrijfspand namelijk niet verkocht te worden als de verhuurder de bankgarantie wil uitwinnen.

De voorwaarden

Uitleg voorwaarden. De bankgarantie kan (pas) worden ingeroepen als aan de daarin omschreven voorwaarden is voldaan. De formulering daarvan is erg belangrijk, met name omdat de bank zich strikt aan deze voorwaarden moet houden. Het gaat hierbij om een zelfstandige verplichting van de bank, die (in beginsel) los staat van de onderliggende huurovereenkomst. Voor de bank is het dus niet relevant of de verhuurder de bankgarantie terecht of onterecht inroept, zolang maar aan de voorwaarden van de garantie is voldaan. Let op. Als de bankgarantie onterecht wordt ingeroepen, is de verhuurder jegens de huurder wel aansprakelijk voor de schade die daardoor ontstaat.

ROZ-model. In de praktijk wordt er vaak gebruik gemaakt van het ROZ-model bankgarantie. Daarin verbindt de bank zich om “op eerste schriftelijke verzoek van de verhuurder of diens rechtverkrijgende(n), zonder opgaaf van redenen te verlangen (…)” tot betaling over te gaan. Voor het inroepen van de bankgarantie is dus een simpele brief van de verhuurder aan de bank voldoende. Maar hoe zit het als de verhuurder het pand heeft verkocht? Wat zei de rechter daar onlangs van?

Download het ‘ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte’ en de toelichting van http://tipsenadvies-administrateur.nl/download (FM 01.06.08).

Overgang bankgarantie?

Wat speelde er? X heeft een verhuurd pand gekocht. Nadat de huurder failliet gaat, roept X de bankgarantie in. Hij stelt dat met de term ‘rechtverkrijgende(n)’ in het ROZ-model wordt gedoeld op de opvolgende verhuurders. De curator verzet zich tegen deze uitleg. Volgens hem wordt met ‘rechtverkrijgende(n)’ namelijk gedoeld op degene aan wie de bankgarantie is overgedragen.

Wat zegt de rechter? Volgens het Gerechtshof Amsterdam, 31.07.2017 (GHAMS:2017:1870) , is het verhuurderschap van de begunstigde in de bankgarantie het uitgangspunt. Dus niet de persoon die als begunstigde is aangewezen, maar diens hoedanigheid is van belang. Een bankgarantie die conform het ROZ-model is opgesteld, gaat dus over op de nieuwe verhuurder. Dit is ook praktisch, omdat de huurder niet steeds een nieuwe bankgarantie op hoeft te laten maken als er een eigenaarswisseling plaatsvindt. Let op. Deze uitleg brengt ook mee dat de voormalige verhuurder na overdracht geen aanspraak meer kan maken op de bankgarantie, ook niet voor vorderingen die voor de overdacht reeds bestonden. Tip. Onderzoek als verkopende verhuurder voor de overdracht of er nog vorderingen zijn waarvoor de bankgarantie kan worden ingeroepen.