Huurprijs vergeten te indexeren, foutje bedankt?

Huurfacturen zonder indexering

Clausule. De firma Driekleur huurt vanaf 1997 een bedrijfsruimte van Zwart. In de huurovereenkomst is een indexeringsclausule opgenomen waarbij de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd volgens een formule. Verder is opgenomen dat de aangepaste huurprijs ook geldt als hiervan geen mededeling is gedaan aan de huurder.

Oeps ... vergeten. Zwart stuurt maandelijks huurfacturen. De eerste jaren wordt de huurprijs geïndexeerd, daarna wordt de indexering vergeten. Na jaren ziet Zwart het licht en maakt aanspraak op het bedrag dat hij vergeten is te indexeren voor een periode van de afgelopen vijf jaar.

Rechtsverwerking? Volgens Driekleur kan Zwart de vergeten indexeringen niet vorderen omdat hij zelf facturen heeft gestuurd zonder indexering. Hij mocht er dan ook van uitgaan dat Zwart geen aanspraak meer zou maken op de indexering. In juridische termen: Zwart heeft ‘zijn recht (om te indexeren) verwerkt’. Zwart is het daar niet mee eens: ze hebben immers automatische indexeringen afgesproken. Driekleur wist dus dat er geïndexeerd zou worden.

Kantonrechter versus Hof Amsterdam

Rechten verwerkt. De kantonrechter geeft de huurder gelijk. Omdat Zwart jarenlang de huurfacturen niet indexeerde, mocht Driekleur uit dit ‘actieve handelen’ opmaken dat Zwart afstand deed van zijn recht de huur te indexeren.

Hof: automatisch is automatisch. Zwart laat het er niet bij zitten en gaat naar het Gerechtshof Amsterdam, 27.03.2017 (GHAMS:2017:836) . Het hof geeft Zwart gelijk: er is een automatische indexeringsclausule opgenomen. Daardoor heeft Driekleur op voorhand ingestemd met indexeringen. Voor het aannemen van rechtsverwerking zijn uitzonderlijke omstandigheden noodzakelijk. Het versturen van niet-aangepaste facturen is daarvoor onvoldoende. Dit duidt er eerder op dat Zwart de indexering over het hoofd zag. De huurder heeft in zo’n geval een eigen verantwoordelijkheid om de hoogte van de huurprijs zelf in de gaten te houden.

Let op: verjaring

Vijf jaar. Van rechtsverwerking is volgens het hof dus geen sprake. Wel kunnen niet-gevorderde indexeringen verjaren. Dat gebeurt vijf jaar nadat ze opeisbaar zijn geworden. Een verhuurder kan indexeringen van langer dan vijf jaar geleden dus niet terugvragen. Tip 1. Verjaring staat niet in de weg aan ‘doorindexeren’. Agendeer indexeringen als verhuurder goed. Tip 2. Bent u huurder en vergeet de verhuurder te indexeren? Reserveer de indexering dan (maximaal vijf jaar).

Automatisch. In de uitspraak van het hof was het van belang dat er een automatische indexeringsclausule was opgenomen in de huurovereenkomst: de indexering was verschuldigd zonder actieve mededeling . In de veelgebruikte ROZ-modellen zijn deze ook opgenomen. Zonder zo’n automatische indexeringsclausule had de verhuurder pech gehad. Tip. Zorg als verhuurder altijd voor een indexeringsclausule, maar belangrijker nog, denk actief na over de clausule, ook als er een standaardmodel wordt gebruikt. U kunt bijvoorbeeld een hoger indexeringspercentage opnemen dan er standaard in staat. Op de lange termijn levert zo’n hoger percentage altijd veel op.