Grondwaterstand niet goed, aannemer aansprakelijk?

Aannemingsovereenkomst. Aannemer Piet heeft met Kees een overeenkomst gesloten voor de (ver)bouw en renovatie van zijn woning. De aanneemsom is € 325.000,-. Tot het werk behoort de realisatie van een souterrain bestaande uit een bergruimte, toiletruimte, meterkast en trapkast. In de garantiebepalingen die onderdeel zijn van de overeenkomst staat dat schades die het gevolg zijn van overstroming en onvoorziene veranderingen in de grondwaterstand, buiten de garantie vallen.

Vochtoverlast in kelder

De oplevering verloopt zonder problemen. Maar nog geen drie weken daarna meldt Kees dat hij te maken heeft met vochtoverlast in de kelder. Om de problemen te verhelpen wordt er door Piet een vuilwaterpomp en enkele ventilatieroosters aangebracht. Helaas leidt dat niet tot het gewenste resultaat.

Grondwaterpeil te hoog. Volgens Piet worden de problemen veroorzaakt doordat met enige regelmaat het grondwaterpeil om onverklaarbare redenen te hoog is. Ook heeft hij geconstateerd dat een oude rioolleiding onder het door hem gelegde nieuwe riool ligt. Bij een hoge waterstand stroomt er water van het hoofdriool door het oude riool naar de woning en verzadigt de vloer. Daarom heeft hij deze rioolaansluiting afgesloten.

Wat vindt de bouwrechter ervan?

Sporen van vocht. Als de rechter de situatie ter plekke gaat bekijken, stelt hij vast dat er op de tegelvloer achter in de berging nog natte plekken aanwezig zijn. Ook in de meterkast en in de trapkast zijn op de wanden tot op 20 cm van de vloer sporen van vochtoverlast waarneembaar. Ook is te zien dat de nieuwe betonvloer vochtig is en niet strak aansluit op de bestaande gemetselde muren. Grondwater dat hoger komt te staan dan deze vloer, wordt daardoor niet tegengehouden.

Grondwaterpeil hoger. Uit onderzoek blijkt dat de gebruikelijke grondwaterstand regelmatig hoger is dan de bovenzijde van de in het souterrain aanwezige vloer. Gedurende de afgelopen dertig jaar heeft de grondwaterstand, volgens de gegevens van een peilbuis in de nabije omgeving, 85 keer hoger gestaan dan de bovenzijde van de betonvloer en 10 keer hoger dan de bovenzijde van de cementdekvloer. Van ‘onvoorziene veranderingen in de grondwaterstand’ is volgens de rechter dan ook geen sprake. Daar kan Piet zich niet achter verschuilen.

Hoe oordeelt de bouwrechter? De Raad van Arbitrage voor de Bouw, 07.08.2017 (nr. 35.961) , stelt vast dat Piet niet heeft voldaan aan de gebruikelijke garantienormen. Er is geen sprake van goed en deugdelijk werk. Piet had bij de renovatie van de woning rekening moeten houden met de gebruikelijke grondwaterstanden. Nu hij dat niet heeft gedaan, is hij tekortgeschoten bij de nakoming van zijn verplichtingen.

Aannemer aansprakelijk. Daarom is hij voor de schade aansprakelijk. De rechter stelt vast dat met een waterdichte constructie van de vloer tot 10 cm boven het hoogst geregistreerde niveau van de grondwaterstand, wordt voldaan aan de garantienorm. De kosten voor dat herstelwerk komen voor rekening van Piet. Ook moet hij € 6.653,- aan proceskosten betalen!