VERKOOP - 29.09.2017

De buren zijn wel heel luidruchtig

Non-conformiteit. Er wordt tussen kopers en verkopers van een woning regelmatig geprocedeerd over de vraag of er sprake is van non-conformiteit. De hoofdregel is dat de verkoper een woning verkoopt in de staat waarin deze zich bevindt ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken van dien. Alleen als de gebreken dusdanig ernstig zijn dat niet gezegd kan worden dat het verkochte de eigenschappen heeft die nodig zijn voor het gebruik als woning (non-conformiteit), kan de koper met succes klagen. Onlangs deed het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30.08.2017 (GHARL:2017:7517) , een uitspraak over verstoord wooncomfort vanwege hinderlijke buren.

‘Rustige buurt met hele aardige buren’. Een verkoper bood een woning te koop aan waarbij in de verkoopbrochure werd vermeld dat deze in een ‘rustige buurt/woonomgeving’ lag en dat er sprake was van ‘hele aardige buren’. Na de overdracht bleek echter dat de buren een meervoudig gehandicapt kind hadden dat veel geluid maakte en regelmatig per bus werd vervoerd. De kopers klaagden over een ernstige aantasting van hun wooncomfort.

In woonwijk burengerucht. Het hof oordeelde dat er alleen sprake is van non-conformiteit bij ernstige structurele geluidsoverlast. Iemand die een woning koopt in een woonwijk tussen andere woningen moet rekening houden met burengerucht, zeker in de zomerperiode waarin het leven zich deels buiten afspeelt en ramen en deuren vaak openstaan. Dat geldt ook voor een ‘rustige buurt’ waarbij te gelden heeft dat de ene buur meer en als hinderlijk ervaren geluiden produceert dan de andere. Dat er sprake is van hele aardige buren zegt niets, ook deze kunnen kinderen hebben die geregeld van zich laten horen.

Onderzoeksplicht kopers. Als kopers dergelijk geluid hadden willen uitsluiten, dan hadden zij onderzoek moeten doen naar het geluid dat de buren produceren, of er kinderen waren en of daarover bijzonderheden te vermelden waren.