Verliezen verjongen met meerwaarde in vastgoed
Verliesverdamping. In de vennootschapsbelasting (Vpb) zijn verliezen één jaar achteruit en negen jaar vooruit verrekenbaar. Verliezen uit 2008 zijn bijvoorbeeld tot en met 2017 vooruit verrekenbaar en komen vanaf 1 januari 2018 automatisch te vervallen. Dat zou erg jammer zijn, vooral als u hieraan iets kunt doen.
Panden met meerwaarde
Latente Vpb-claim. Oudere panden hebben vaak meerwaarde, oftewel: positieve stille reserves. Dit is het verschil tussen de huidige hogere marktwaarde en de fiscale boekwaarde van een pand. Bij toekomstige verkoop van het pand is Vpb verschuldigd over de meerwaarde. Dit is de zogenoemde ‘latente Vpb-claim’.
Financieel belang. Het is financieel nadelig als verliezen verdampen, terwijl op het pand nog een latente Vpb-claim rust. De verrekening van € 100.000,- verlies levert een Vpb-besparing op van ten minste € 20.000,- en maximaal € 25.000,-, afhankelijk van het toepasselijke Vpb-tarief (20 en/of 25%). Tip. Met de realisatie van (een deel van) de meerwaarde in het pand kunnen verliezen tijdig verrekend worden. Hoe pakt u dat dan aan?
Realisatie meerwaarde
Overdracht aan dochter-BV. Fiscaal wordt het pand gewaardeerd op kostprijs (verminderd met afschrijvingen) of lagere bedrijfswaarde. Opwaardering boven de kostprijs (verminderd met afschrijvingen) is fiscaal helaas niet toegestaan. De meerwaarde kan wel (deels) gerealiseerd worden door het pand (deels) over te dragen aan een nieuw opgerichte dochter-BV.
Verliesverjonging. De verliezen kunnen op deze wijze verrekend worden met de gerealiseerde meerwaarde. Let op. De overdrachtsprijs moet zakelijk zijn, bij voorkeur op basis van een taxatie.
Let op fiscale eenheid Vpb. De overdracht moet plaatsvinden buiten de fiscale eenheid Vpb, anders is er fiscaal geen winstrealisatie. Pas na de overdracht van het pand (stel eind december 2017) kan overwogen worden om de dochter-BV te voegen in een fiscale eenheid Vpb (stel per 1 januari 2018) met andere BV’s in het concern.
Is deze route fiscaal toegestaan? Ja. De staatssecretaris heeft toegezegd zich redelijk en constructief op te stellen bij structuren die erop gericht zijn verliesverdamping te voorkomen (BLKB2014/362M, onderdeel 2.3) .
Aandachtspunten
Verkoop of inbreng. Het pand kan worden verkocht aan of ingebracht worden in de dochter-BV. Bij verkoop kan de koopsom schuldig worden gebleven. Bij de oprichting van de dochter-BV kan (een gedeelte van) het pand ook worden gestort als kapitaal op de nieuw uit te geven aandelen (inbreng in natura). Tip. Bij inbreng ontstaat geen vordering/schuldverhouding met de dochter-BV, waardoor een inbreng de voorkeur kan hebben.
Hypothecaire financiering. Als het pand met hypotheek gefinancierd is, moet de hypotheekbank toestemming verlenen voor de overdracht.
Overdrachtsbelasting. Bij de overdracht van het pand aan de dochter-BV geldt voor de overdrachtsbelasting onder voorwaarden de interne reorganisatievrijstelling.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.