UW RAADSMAN - 24.05.2017

Vastgoedondernemer, let op uw btw-aftrek

Wat speelde er bij de rechter?

Projectontwikkelaar. Deze vraag kwam aan de orde tijdens een recente rechtszaak voor Rechtbank Gelderland, 12.04.2017 (RBGEL:2017:1911) . Het gaat hierbij om een BV die zich bezighoudt met projectontwikkeling. Hierbij worden prestaties met btw verricht, maar ook prestaties zonder btw, zoals verhuur van een pand zonder btw of de verkoop van een reeds in gebruik genomen gebouw.

Pro-ratamethode. Bij de projecten waarbij zowel met als zonder btw is gepresteerd, heeft de BV (ten onrechte) alle btw gewoon afgetrokken, terwijl de BV hiervoor eigenlijk een splitsing had moeten maken. Men mag namelijk de btw in een dergelijke situatie alleen naar evenredigheid van de prestaties binnen het project verrekenen.

Naheffingsaanslag. De fiscus constateert dit en legt een forse naheffingsaanslag op. Er moet voor een bedrag van € 90.000,- aan btw worden bijbetaald, verhoogd met 25% boete en heffingsrente.

Op basis van werkelijk gebruik. Uiteraard proberen de eigenaren van het vastgoedbedrijf deze fiscale tegenvaller te beperken. Als zij namelijk kunnen aantonen dat de btw niet naar evenredigheid moet worden gecorrigeerd, maar op basis van het werkelijke gebruik, kan dit leiden tot een lagere naheffing. Let op. Voorwaarde is wel dat een correctie op basis van het werkelijke gebruik een zuiverdere uitkomst geeft.

Voorbeeld. Stel, uw onderneming verricht voor € 100.000,- btw-belaste prestaties en voor € 50.000,- prestaties zonder btw. De btw-voordruk bedraagt € 10.000,-. Op basis van de pro-rata-methode mag van deze voordruk vervolgens 100/150^e deel worden verrekend. Dat komt dus uit op € 6.667,-. Het overige deel is niet verrekenbaar, omdat dit wordt toegerekend aan de vrijgestelde prestaties. Als u echter kunt aantonen dat de btw-voordruk in werkelijkheid voor 90% ziet op uw met btw belaste prestaties, dan is 90%, dit is € 9.000,-, hiervan, verrekenbaar. Dit kan bijvoorbeeld spelen als bepaalde kosten enkel voor de btw-belaste prestaties zijn gemaakt.

Wat zegt de rechter?

Urenoverzichten. In deze zaak proberen de eigenaren de schade te beperken door aan de hand van achteraf opgestelde urenoverzichten aan te tonen dat zij zich met name hebben beziggehouden met btw-belaste prestaties. Hun voordruk bestaat namelijk voor een groot deel uit de btw op hun fee uit hun holding-BV’s.

Geen zuiverder resultaat. De rechtbank ziet hierin echter geen duidelijk bewijs. Deze overzichten zijn namelijk onvoldoende nauwkeurig, doordat deze achteraf zijn opgesteld en dus geeft dit volgens de rechter geen zuiverder resultaat dan de pro-ratamethode. Dit komt ook doordat in de overzichten de verdeling over de belaste en onbelaste prestaties niet altijd juist is toegepast. Dit alles leidt ertoe dat de naheffingsaanslag gehandhaafd blijft. Wel wordt de boete verlaagd tot 10%, waardoor de schade nog enigszins wordt beperkt.

Tip 1. Ben u bewust van het feit dat bij vrijgestelde prestaties niet alle btw mag worden verrekend! Tip 2. Wilt u het werkelijke gebruik aantonen met urenoverzichten? Houd deze dan reeds gedurende het jaar bij om een zuiverder en daardoor bruikbaar resultaat te krijgen.