Zorg voor een onderbouwing van uw WOZ-waarde

Beschikking ontvangen? Als het goed is, heeft u uw jaarlijkse WOZ-beschikking reeds ontvangen of valt deze binnenkort in de bus. Over de vastgestelde waarde verschillen belastingplichtigen en gemeente nogal eens van mening. Tegen maar liefst zo’n 87.000 beschikkingen wordt jaarlijks bezwaar aangetekend. Wie dat doet, doet er goed aan de bepleite waarde zo goed mogelijk te onderbouwen. Dat geldt zeker ook voor de gemeenten die de waardes regelmatig met een natte vinger vaststellen. Dat eindigt dan vaak bij de rechter.

Onderbouwing van de waarde

Waarde horecapand. Onlangs stond een collega van u voor de Rechtbank Rotterdam, 20.03.2017 (RBROT:2017:1647) , omdat hij het niet eens was met de vastgestelde waarde van zijn horecapand. Als iets uit de uitspraak duidelijk wordt, is het wel het belang van een goede onderbouwing van de bepleite WOZ-waarde. Gebeurt dit niet, dan doet de rechter zelf veelal schattenderwijs de zaak af, zonder de garantie dat dit wel de juiste waarde is.

Kapitalisatiefactor. Bij panden die niet regelmatig verkocht worden, zoals sommige horecapanden, kan de waarde vrij moeilijk bepaald worden op basis van vergelijkbare verkoopcijfers. Een veel toegepast alternatief is dan de methode waarbij de huurprijs het uitgangspunt vormt voor de waarde. De huurprijs wordt dan vermenigvuldigd met de zogenaamde kapitalisatiefactor. Deze factor is onder andere afhankelijk van het onderhoud van het pand, het leegstandsrisico, afschrijvingen en de hoogte van de rentestand.

Onderbouwen. Deze factoren, zoals het leegstandsrisico, zal men moeten onderbouwen. Gaat de gemeente uit van een laag risico, dan zal uit cijfers moeten blijken dat dit ook zo is. De gemeente heeft immers de plicht te bewijzen dat de vastgestelde WOZ-waarde correct is.

Huurprijs. Hetzelfde geldt voor de huurprijs die men gebruikt om tot de WOZ-waarde te komen. Is deze nog wel actueel genoeg? Zo niet, is deze dan wel juist gecorrigeerd naar een actueel beeld? Ook nu zullen vergelijkbare huurprijzen gebruikt moeten worden als het pand geen huurpand betreft.

Aankoopprijs. In de betreffende zaak had uw collega een WOZ-waarde bepleit op basis van de destijds betaalde koopsom van het pand. Deze was echter niet bruikbaar omdat het een onderhandse verkoop van het pand door de bank betrof. De wet gaat er nu eenmaal van uit dat de WOZ-waarde de prijs van een meest biedende partij is, onder optimale omstandigheden. Een onderhandse verkoop door een bank is dat dus niet.

Onderbouwing van levensbelang

Welke WOZ-waarde u ook bepleit, houd er altijd rekening mee dat u deze zo goed mogelijk moet kunnen onderbouwen. Is dat niet het geval, dan zal de rechter kijken of de door u bepleite waarde wel correct is. Tip. Ook daarvoor zal een onderbouwing nodig zijn, zoals een taxatierapport (van een horecamakelaar) of via branchecijfers. In deze zaak mocht uw collega niet uitgaan van de destijds betaalde aankoopprijs, maar het lukte hem ook niet de vervangingswaarde als beslissend aan te merken, omdat onder meer de restwaarde en veroudering van het pand niet nader waren onderbouwd. Dit resulteerde erin dat de rechter ook nu de waarde via schatting vaststelde.