VERKOOP - 28.04.2017

Ouderdomsclausule en boktorschade

Aanvulling op ouderdomsclausule. In een recente procedure voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16.03.2017 (GHARL:2017:1228) , ging het om de vraag of er sprake is van non-conformiteit van een woning vanwege boktoraantasting. Naast de standaard garantie dat het verkochte de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, was in de koopakte ook een ouderdomsclausule opgenomen. Deze clausule was echter als volgt aangevuld: “Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet geheel voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende zijn voor zijn rekening te nemen. (…) Koper is voornemens de onroerende zaak te renoveren/restaureren, verbouwen, geheel/gedeeltelijk te slopen. Deze sloop enzovoorts komt geheel voor rekening en risico van koper, evenals het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor een normaal gebruik waarvan pas ten tijde van of na sloop, verbouwing enzovoorts blijkt.”

Verkoper niet aansprakelijk. Het hof meende dat de hiervoor geciteerde ouderdomsclausule zodanig uitgelegd moet worden dat de verkoper niet alleen niet aansprakelijk is voor bouwkundige en andere gebreken die vanwege leeftijd en onderhoudstoestand van de woning verwacht kunnen worden, maar ook dat de voorgenomen verbouwing/renovatie geheel voor rekening en risico van de koper zal komen. Het hof meent dat de verkoper daarmee ook zijn aansprakelijkheid heeft uitgesloten voor gebreken die door de verbouwing/renovatie aan het licht komen, van welke aard ook, en die het normale gebruik aantasten. Tip.  Als de koper voornemens is de gekochte woning te gaan verbouwen/renoveren, vul dan de ouderdomsclausule aan met de bepaling dat deze verbouwing/renovatie volledig voor rekening en risico van de koper komt. Daarmee wordt de aansprakelijkheid van de verkoper uitgesloten voor gebreken die door de verbouwing/renovatie aan het licht komen en die het normale gebruik aantasten.