BELASTINGEN - 20.01.2017

Verhuur eigen woning en fiscus

Interesse fiscus. De verhuur van een deel van de eigen woning heeft met name in de grote steden een enorme vlucht genomen. Tot op heden was de Belastingdienst daar nog niet zo alert op, maar dat zal gezien de populariteit van de verhuur wel veranderen. Hoe worden deze inkomsten belast?

Verhuur via Airbnb

Huurwoning. Als de verhuurder zelf de woning huurt, bijvoorbeeld van een woningcorporatie, dan is er fiscaal weinig aan de hand. De extra inkomsten worden dan niet belast tenzij de verdiensten (inkomsten minus kosten) hoger zijn dan de reguliere huur. Dit zal niet vaak voorkomen.

Koopwoning. Kijken we nu naar de verhuur van een koopwoning, dan zal de fiscus wel een graantje willen meepikken. Als men verhuurt via Airbnb, dan mag op jaarbasis tot maximaal 60 dagen worden verhuurd. Het gaat hierbij om tijdelijke verhuur van (een deel van) de eigen woning.

Regeling voor tijdelijke verhuur. Fiscaal betekent dit dat de eigenaar van de woning deze inkomsten bij zijn inkomen in box 1 moet tellen. Op basis van een speciale regeling voor de tijdelijke verhuur van een eigen woning moet 70% van de verdiensten aangegeven worden. Het gaat dan om de huuropbrengsten verminderd met de kosten. Denk hierbij aan kosten van gas, water, elektriciteit en afval.

Verhuur bed and breakfast

Er zijn ook mensen die in hun eigen woning een bed and breakfast (B&B) runnen. Zij ontvangen dan gasten die tegen een vaste vergoeding een nacht blijven slapen en een goed ontbijt krijgen.

Aangepaste ruimten. Fiscaal kan voor deze verhuur geen gebruik worden gemaakt van de 70%-regeling. Dit komt omdat de verhuurde ruimten (in de regel) niet slechts tijdelijk beschikbaar zijn voor verhuur. De woning is veelal definitief aangepast aan het verblijf van meerdere bewoners. Er is dan vaak een extra badkamer, een eigen toilet of zelfs een aparte ingang gerealiseerd.

Keuzevermogen. De ruimten die nagenoeg uitsluitend gebruikt worden voor de B&B, behoren fiscaal niet meer tot de eigen woning. Dit deel van de woning wordt dan keuzevermogen. De eigenaar kan kiezen deze tot zijn ondernemingsvermogen (box 1) dan wel tot zijn privévermogen (box 3) te rekenen. De meesten zullen kiezen voor de tweede optie om zodoende belastingheffing over de waardestijging in box 1 te voorkomen. Dit betekent concreet dat een deel van de woning en een deel van de hypotheekschuld naar box 3 verhuizen.

Gebruiksvergoeding

Inkomsten belast in box 1. Dit betekent vervolgens niet dat de inkomsten uit de B&B onbelast blijven. Deze zullen als winst uit onderneming of als resultaat uit overige werkzaamheden belast worden in box 1.

Lagere heffing. Onlangs kwam voor het Gerechtshof Den Bosch (nr. 15/00753 en 15/00754) de vraag aan de orde welke kosten voor het gebruik van deze ruimte in aanmerking mogen worden genomen. De rechter besliste dat een gebruiksvergoeding in aanmerking mag worden genomen gelijk aan het in box 3 belaste bedrag (4% van de waarde van dat deel van het pand). Daarmee mogen de inkomsten worden verlaagd.