Boerderijwoning, zakelijk of privé?

Vermogen. Is vermogen essentieel voor uw inkomstenbelastingonderneming (bijv. een tractor), dan is het verplicht zakelijk vermogen. Speelt het geen enkele rol in uw bedrijf (uw tv bv.), dan is het verplicht privévermogen. Bij gemengd gebruik (uw auto) kunt u kiezen (keuzevermogen).

Privé of van uw bedrijf?

Op het bedrijf? Als u bijv. uw woning fiscaal als ondernemingsvermogen aanmerkt, dan kunt u de kosten (bijv. onderhoud, lasten en afschrijvingen) aftrekken van de winst. Echter, als u straks de woning met winst verkoopt, dan is deze verkoopwinst volledig belast tegen max. 52% inkomstenbelasting. Dit geldt ook voor de ondergrond.

Privévermogen? Als de woning fiscaal als privé-vermogen wordt bestempeld, kunt u de kosten, lasten en afschrijvingen niet op uw inkomen in mindering brengen. De eventuele verkoopwinst van de woning zal dan wel mooi onbelast zijn. Voor gebouwen is hierbij nog belangrijk dat de keuze ook een deel van het gebouw kan betreffen. Dan moet er wel sprake zijn van een pand dat splitsbaar is, bijvoorbeeld dat een eigen ingang en eigen voorzieningen heeft. Van verplicht privévermogen is sprake als de boerderijwoning voor 90% of meer voor privédoeleinden wordt gebruikt.

Keuzevermogen. Alles wat hier tussenin zit, wordt bestempeld als keuzevermogen. Is er keuzevermogen, dan moet u in het jaar van aanschaf of bouw een keuze maken tussen ofwel privévermogen ofwel zakelijk vermogen. Deze keuze staat dan voor de toekomst vast en kan alleen gewijzigd worden bij een bijzondere omstandigheid. Bijv. bij een omvangrijke verbouwing waarbij eigenlijk een totaal nieuwe woning ontstaat of bij verhuizing (en verhuur van de bedrijfswoning)/verplaatsing. Belangrijk is of de boerderij technisch splitsbaar is. Dus kunt u via het woongedeelte in het bedrijfsgedeelte (de aangebouwde stallen) komen, dan is er keuzevermogen en zult u moeten kiezen tussen ofwel privé ofwel zakelijk.

Wat speelde er bij een boerderijwoning? Een ambulant hoefsmid oefende zijn bedrijf deels uit vanuit zijn woning (een boerderij) en deels op locatie. De boerderij had hij bij de aanschaf volledig tot zijn ondernemingsvermogen gerekend en daar was de fiscus mee akkoord gegaan. Waarschijnlijk kon hij zijn woning met winst verkopen, want op zeker moment vroeg de ondernemer de fiscus om toestemming om een deel van zijn woning niet langer als zakelijk maar als privévermogen te bestempelen. De fiscus stemde niet in.

Terugkomen op onjuiste keuze?

Kan dat? Terugkomen kan wel bij een echt onjuiste keuze: ondernemingsvermogen aanmerken als privé. Of andersom. Maar bij keuzevermogen zit u aan uw eerdere keuze vast, tot er iets bijzonders gebeurt (bijzondere omstandigheid). Omdat de boerderij altijd deels zakelijk werd gebruikt en ook niet splitsbaar was in een zakelijk en een privédeel had hij destijds terecht mogen kiezen om de boerderij helemaal op de balans te zetten. Aan die keuze zat de hoefsmid nu volgens het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07.10.2016 (GHARL:2016:7886) , definitief vast. Dat die keuze door de toenmalige boekhouder zonder overleg was gemaakt en dat de ondernemer de gevolgen van die keuze niet overzag, was niet van belang. De ondernemer kreeg helaas ongelijk.