Transactie teruggedraaid, overdrachtsbelasting terug?

De voorwaarden

Hersteld. De Belastingdienst verleent teruggaaf van overdrachtsbelasting als de toestand van vóór de verkrijging zowel rechtens als feitelijk wordt hersteld als gevolg van:

• de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Het moet dan gaan om een toekomstige onzekere gebeurtenis (dat wil zeggen: onzeker op het moment van het aangaan van de overeenkomst en niet afhankelijk van de wil van partijen), bijvoorbeeld het verkrijgen van een omgevingsvergunning;
• nietigheid (van rechtswege nooit hebben bestaan) of vernietiging door een rechter; of
• ontbinding wegens niet-nakoming van een verbintenis.

Zoals vóór de verkrijging. Herstel van de toestand van vóór de verkrijging komt er kort gezegd op neer dat de oorspronkelijke eigenaar (de verkoper) weer dezelfde juridische status krijgt. Bovendien moet de verkoper de onroerende zaak weer op dezelfde wijze kunnen gebruiken als hij deed voor de verkrijging.

Gedeeltelijk hersteld. Ook als de toestand van vóór de verkrijging gedeeltelijk is hersteld, verleent de fiscus teruggaaf van overdrachtsbelasting, maar dan alleen voor dat gedeelte.

Vrijstelling. Voor de verkrijging krachtens herstel kan de oorspronkelijke verkoper een beroep doen op een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Restitutie van de koopsom. Om de overdrachtsbelasting terug te krijgen, moet de verkoper de gehele koopsom teruggeven.

Verrekend met waardeverandering. Teruggaaf van overdrachtsbelasting is ook mogelijk als bij de restitutie van de koopsom een bedrag wordt verrekend gelijk aan de waardeverandering van de betreffende onroerende zaak tussen het moment van verkrijging en de latere teruglevering. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

• Het te verrekenen bedrag ziet uitsluitend op de waardeverandering die het gevolg is van verbetering, verbouwing of sloop van de betreffende onroerende zaak, dan wel de vestiging van een huurrecht of van een beperkt recht.
• Voor de berekening van de waardeverandering tussen het moment van verkrijging en de latere teruglevering, wordt de onroerende zaak gewaardeerd in de nieuwe staat, dus inclusief verbetering, verbouwing, sloop of vestiging huurrecht of beperkt recht, maar dan naar het moment van de oorspronkelijke verkrijging.

Teruggaafverzoek

Binnen drie maanden. De koper moet het verzoek indienen binnen drie maanden na afloop van het kalenderjaar waarin zijn recht op teruggaaf van overdrachtsbelasting is ontstaan.

Koopoptie bij ‘sale & lease back’

Geen teruggaaf. De Belastingdienst verleent geen teruggaaf van betaalde overdrachtsbelasting op het moment van teruglevering na gebruikmaking van een koopoptie bij een sale-and-leasebackconstructie of een daarmee vergelijkbare overeenkomst. De levering aan de voormalige eigenaar (de lessee) door het inroepen van de ontbindende voorwaarde is feitelijk een gewone teruglevering.