Welke waardedruk heeft achterstallig onderhoud?

Eigenlijk heel simpel. Iedereen weet dat ook een woning of bedrijfspand onderhoud nodig heeft. Alleen dan voorkomt u dat het dak gaat lekken of de kozijnen gaan rotten. Wie onderhoud achterwege laat, krijgt te maken met een waardedaling van zijn pand. De vraag is hoeveel, want dat moet u terugvinden in uw WOZ-beschikking. Onlangs kwam er een zaak voor de rechter waarbij deze vraag beantwoord moest worden. Wat speelde er, wat besliste de rechter en wat kunt u hiermee?

Woning in erfenis

In de betreffende zaak ging het om een belastingplichtige die een woning had geërfd. De WOZ-waarde voor de woning was vastgesteld op € 406.000,-. De belastingplichtige ging tegen deze waarde in bezwaar, met name omdat de WOZ-waarde ook beslissend is voor de te betalen erfbelasting. Hij voerde aan dat de woning een behoorlijke achterstand had voor wat betreft het onderhoud. De totale kosten hiervan bedroegen volgens zijn berekening € 140.000,-. Hij bepleitte daarom een WOZ-waarde van € 256.000,-.

Niet alle kosten meerekenen? De Rechtbank Gelderland, 30.09.2016 (RBGEL:2016:5089) , ging mee met het verhaal van de inspecteur dat niet alle te maken kosten op de WOZ-waarde in mindering kunnen worden gebracht. Volgens de inspecteur is het een vuistregel dat slechts 60% van de kosten op de waarde kan worden afgeboekt. De rechter nam dit standpunt gewijzigd over en kwam uiteindelijk uit op een geschatte waarde van € 280.000,-.

Bewijs ontbrak! Hier valt op dat beide partijen zich er voor wat betreft het te leveren bewijs van de bepleite waarde nogal makkelijk vanaf maakten. Zo bleken er in de berekende kosten van achterstallig onderhoud dubbeltellingen te zitten en betrof het niet allemaal achterstallig onderhoud. Anderzijds waren de kosten van herstel van de riolering niet meegenomen. Verder bleek een taxatierapport uit te gaan van een onjuiste peildatum. Bij onvoldoende bewijs probeert de rechter meestal toch zelf de waarde zo goed mogelijk te schatten. In dit geval kwam hij daarmee uit op € 280.000,-.

Rechten erfgenaam (bij WOZ-waarde)

Zoals uit deze uitspraak blijkt, hebben ook degenen die een woning erven het recht om de WOZ-waarde van dat jaar aan te vechten, ook indien de bezwaartermijn van de oorspronkelijke beschikking al is verlopen. Van belang is slechts dat u bij de bepaling van de WOZ-waarde belang moet hebben. Aangezien deze waarde bepalend is voor de erfbelasting, kunnen alle erfgenamen verzoeken de WOZ-waarde opnieuw vast te stellen.

Wat kunt u hiermee? De uitspraak maakt duidelijk dat achterstallig onderhoud de WOZ-waarde drukt, maar ook dat het van belang is hiervoor zo goed mogelijk bewijs te leveren. Als u een vergelijking maakt met de gebruikte referentiewoningen, staat u dus voor de ondankbare taak het onderhoud van de panden met elkaar te vergelijken en een berekening te maken omtrent het uit te voeren achterstallig onderhoud. Vervolgens kunt u niet alle kosten ten laste brengen van de WOZ-waarde. Maar of u dan maar dient uit te gaan van de ‘vuistregel’ van 60%, valt uit de uitspraak niet op te maken. Wel dat degene die zijn waarde het best onderbouwt, uiteindelijk aan het langste eind trekt.