PROJECTONTWIKKELING - 14.09.2016

De ladder voor duurzame verstedelijking, een update

Wat is die ladder ook alweer?

Voorkomen van leegstand. De ladder voor duurzame verstedelijking is in 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Reden hiervoor is het voorkomen van leegstand door alleen te bouwen waar echt behoefte aan bestaat.

Motivering ruimtelijk besluit. Kort samengevat omvat de ladder een drietal treden die doorlopen moeten worden bij de motivering van een ruimtelijk besluit. In een nieuw bestemmingsplan of bij een uitgebreide omgevingsvergunning moet dus aandacht aan de ladder worden besteed.

Behoefte aan een bouwproject. Trede 1 is feitelijk de belangrijkste en lastigste trede: de behoefte aan een bouwproject moet aangetoond worden. Zeker tijdens de crisis is namelijk gebleken dat veel ontwikkelaars en gemeenten plannen hebben ontwikkeld waar eigenlijk geen behoefte aan bestond. Denk alleen al aan de half afgebouwde woonwijken en bedrijventerreinen in ons land.

Rechtspraak

Motivering onvoldoende. De rechter toetst bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen streng voor wat betreft de ladder. Menig bouwplan is daarom de afgelopen jaren gesneuveld omdat de motivering van de behoefte onvoldoende was.

Nieuw saunacomplex. Zo wilde de gemeente Wijchen meewerken aan een plan voor een nieuw saunacomplex en had daarvoor een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 20.05.2015 (RVS:2015:1585) , werd echter geoordeeld dat de behoefte aan het grootschalige saunacomplex in de regio onvoldoende onderzocht was. Daarom werd een streep gezet door het bestemmingsplan dat het saunacomplex mogelijk moest maken.

Uitbreiding bedrijventerrein. Een andere uitspraak ging over een gemeente die een bedrijventerrein wilde uitbreiden met enkele hectaren. Een tegenstander van die uitbreiding stelde bij de rechter dat er helemaal geen behoefte was aan die bedrijfskavels. Hij kreeg van de Raad van State, 04.02.2015 (RVS:2015:271) , gelijk: de gemeente had de behoefte, ook ten opzichte van andere bedrijventerreinen in de regio, onvoldoende aangetoond.

Nieuwe wetgeving

Regionale behoefte? Veel uitspraken gaan over het aantonen van de behoefte aan een bouwplan (trede 1 van de ladder). In de praktijk blijken zowel gemeenten als (vastgoed)bedrijven dit lastig te vinden. Dat komt mede doordat er in de wet gesproken wordt over het aantonen van de ‘regionale behoefte’. Wat regionaal precies is, blijft echter vaak onduidelijk. Verder is het aantonen van de regionale behoefte bij een klein bouwplan minder noodzakelijk dan bij een groot bouwplan waarvan de impact ver buiten de gemeentegrens voelbaar is. Voorbeeld: het bouwen van enkele woningen in een dorp heeft natuurlijk veel minder impact dan de realisatie van een groot winkelcentrum waardoor leegstand in de binnenstad dreigt.

‘Regionaal’ verdwijnt. De minister heeft deze problemen ook opgemerkt en per 1 juli 2017 wordt de ladder voor duurzame verstelijking vereenvoudigd. Het woord ‘regionaal’ verdwijnt. Het aantonen van de behoefte blijft dus noodzakelijk, maar dit hoeft niet meer per se in regionaal verband.