Overdracht woning met voorbehoud huurrecht belast?
Erfbelasting. U kunt uw eigen woning overdragen aan uw kinderen en deze aldus buiten uw toekomstige nalatenschap houden. Als u er zelf in blijft wonen, is het even oppassen! Als u voor uw woonrecht namelijk niet ten minste 6% van de waarde van de woning aan uw kinderen vergoedt, kan de fiscus toch erfbelasting heffen over de woning, alsof deze deel uitmaakt van uw nalatenschap. Een ‘fictief legaat’ heet dat.
Fictief legaat. Op grond van de Successiewet (SW) wordt een fictief legaat in aanmerking genomen als:
- een erflater ‘het genot van een vruchtgebruik‘ heeft gehad over een vermogensbestanddeel dat een erfgenaam voor het overlijden heeft verkregen door een rechtshandeling, zoals verkoop; en
- de erflater hiervoor niet een vergoeding van minimaal 6% heeft betaald.
De Hoge Raad, 08.04.2016 (HR:2016:583) , heeft onlangs beslist dat het niet van belang is of er al dan niet zakelijk is gehandeld. De vergoeding moet desondanks minimaal 6% bedragen.
Wat speelde er?
Testament. Weduwe Y had in haar testament haar vier kinderen, onder wie zoon X, tot haar erfgenamen benoemd. Tot haar vermogen behoorde het door haar bewoonde pand, waarvan de waarde in verhuurde staat in 2010 was getaxeerd op € 117.500,- en de huurwaarde op € 7.800,- per jaar. In juli 2010 kocht X de woning van zijn moeder voor € 117.500,-. Op dezelfde dag sloten zij een huurcontract, mevrouw Y huurde de woning voor € 650,- per maand. In 2011 overleed mevrouw Y.
Standpunt fiscus. De fiscus vond dat er in verband met de door X verkregen woning een fictief legaat was van € 88.570,-.
Wat zegt de rechter?
Vruchtgebruik. Hof Den Haag vond dat terecht. Mevrouw Y werd geacht een genot van vruchtgebruik van de woning te hebben gehad. De door Y betaalde huursom bedroeg minder dan 6% van de WOZ-waarde van € 216.000,-. Mevrouw Y had niet jaarlijks een huurvergoeding aan X betaald die minstens gelijk was aan het percentage van de vrije verkoopwaarde van woning.
Hoge Raad. Ook de Hoge Raad besliste dat er sprake was van een fictief legaat van € 88.570,- waarover X erfbelasting verschuldigd is. Uit de parlementaire geschiedenis van het fictief legaat in de SW volgt dat dit is ingevoerd om een eenvoudige regeling tot stand te brengen die ook geldt als in individuele gevallen een te hoog of een te laag rendement in aanmerking wordt genomen. De wetgever heeft daarbij scherp willen begrenzen op welke gevallen de SW van toepassing is. De woning was dus belast. Let op. De huur moet dus ten minste 6% van de WOZ-waarde zijn.
Inkomstenbelasting? De overdracht van uw eigen woning aan uw kinderen kan een groot fiscaal nadeel hebben voor de inkomstenbelasting. Immers, uw woning in box 1 heeft het voordeel dat de eventuele hypotheekrente aftrekbaar is. Als uw woning hypotheekvrij is, wordt de woning niet belast. Na overdracht aan uw kinderen wordt de woning een belegging in box 3 van uw kinderen. Dan wordt er elk jaar 1,2% inkomstenbelasting geheven bij u en bij uw kinderen.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.