WOZ-waarde te hoog, wat speelde er bij de rechter?

Wat is de waarde? De waarde van een onroerende zaak is ‘wat een gek ervoor geeft’ of in vakjargon ‘de prijs die bij aanbieding in de markt op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed’. Uiteindelijk beslist de rechter. Dat een beroepschrift de moeite waard kan zijn, bleek onlangs bij Rechtbank Rotterdam. Lees verder!

Agrarische bedrijfswoning

WOZ-waarde. De gemeente Molenwaarde stelde de WOZ-waarde van de agrarische bedrijfswoning van Jan vast op € 328.000,-. Aan het nabijgelegen melkveebedrijf van Jan kende de gemeente een WOZ-waarde van € 276.000,- toe.

Na tevergeefs bezwaar te hebben gemaakt, ging Jan tegen beide WOZ-beschikkingen in beroep. Hij stelde onder meer dat de gemeente in de uitspraken op bezwaar niet inzichtelijk had gemaakt waarom de WOZ-waarden juist waren.

Wat vond de rechter?

Rechtbank Rotterdam. Rechtbank Rotterdam, 26.01.2016 (RBROT:2016:584) , was het daarmee eens. In de uitspraken op bezwaar schetste de gemeente slechts een aantal algemene bij de waardering gehanteerde uitgangspunten (vrije verkoopwaarde, verkopen vergelijkbare onroerende zaken en taxatiewijzer agrarisch).

Waardedrukkende factoren. Dit zonder in te gaan op de door Jan genoemde waardedrukkende factoren zoals de agrarische bestemming, de archeologische medebestemming en (gemeentelijke) regelgeving.

De WOZ-waarde van het melkveebedrijf was volgens de rechtbank in beroep echter wel voldoende aannemelijk gemaakt. Jan had niet aannemelijk gemaakt dat de dubbelbestemming en de ligging in een stiltegebied en milieuzone een concrete waardedruk voor zijn melkveebedrijf meebrachten en niet voor andere vergelijkbare onroerende zaken. Ook had Jan niet aannemelijk gemaakt dat er sprake was van onderrentabiliteit.

Tegenstrijdig taxatierapport. De rechtbank handhaafde de WOZ-waarde van het melkveebedrijf. De WOZ-waarde van de woning had de gemeente volgens de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt, omdat het overlegde taxatierapport tegenstrijdig was door de woning eerst te omschrijven als eenvoudig en vervolgens als bovengemiddeld.

Berekening niet inzichtelijk. Ook de berekening op het rekenblad van het taxatierapport was niet inzichtelijk gemaakt en leidde niet tot de verdedigde waarde. De rechtbank stelde de WOZ-waarde van de bedrijfswoning zelf schattenderwijs vast op het lagere bedrag van € 269.000,-!

Voldoende was hier het aanvechten van het rapport van de gemeente. Let op.  Dit is wel bijzonder. Vaak zal een eigen taxatie nuttig zijn ter onderbouwing van uw standpunt.

Kostenvergoeding? Als u geheel of gedeeltelijk in het gelijk gesteld wordt, kan de rechter u een kostenvergoeding toekennen als u daarom verzoekt. De rechtbank veroordeelde de gemeente in de door Jan gemaakte proceskosten ad € 248,-. De kostenvergoeding voor de verleende rechtsbijstand stelde de rechtbank vast op € 496,-.