UW RAADSMAN - 04.05.2016

Winst na aankoop op veiling, belast of niet?

Vermogenswinst particulieren

Inkomstenbelasting. Voor de inkomstenbelasting zijn vermogenswinsten (zoals de winst behaald bij aan- en verkoop van onroerend goed) voor een niet-ondernemer in principe niet belast. Daar staat tegenover dat als een particulier verlies lijdt bij de aan- en verkoop van een pand, dit voor de inkomstenbelasting niet aftrekbaar is.

Ook voor een beleggingspand. Daarbij maakt het voor de belastbaarheid van de winst of de aftrekbaarheid van het verlies niet uit of het gaat om de aankoop van een (beoogde) eigen woning of om een beleggingspand. In dit verband maakt het ook helemaal niet uit of de onroerende zaak op een veiling is gekocht.

Vermogenswinst ondernemers

Winst uit onderneming. Dit ligt anders voor een ondernemer die voor zijn bedrijf een pand koopt en met winst doorverkoopt. Deze transactie wordt gerekend tot de winst uit onderneming. De wet omschrijft dit als volgt: “Winst uit een onderneming (winst) is het bedrag van de gezamenlijke voordelen die, onder welke naam en in welke vorm ook, worden verkregen uit een onderneming .”

In het kader van de onderneming. Om de winst op het pand tot de winst te kunnen rekenen, geldt de voorwaarde dat het pand is aangeschaft in het kader van de onderneming. Dit kán maar dit hoeft niet het geval te zijn, een ondernemer kan immers ook in privé (als particulier) een woning of een beleggingspand aankopen.

Eigen bedrijfspand. Als het echter gaat om een bedrijfspand dat bedoeld is om het bedrijf daarin te vestigen, is er sprake van ondernemingsvermogen. Zelfs als dit uiteindelijk niet doorgaat.

Met de kennis van de ondernemer. Ook als het pand niet tot het bedrijfsvermogen hoort, kan er toch sprake zijn van belastbaarheid, namelijk als de winst kon worden behaald door kennis opgedaan als ondernemer. Denk aan een makelaar die in privé een pand koopt en verkoopt waarvan hij weet dat het veel te goedkoop wordt aangeboden en waarvoor hij wellicht zelfs al een koper heeft. Ook dit valt onder het ruime winstbegrip.

Verschil particulieren en ondernemers

Particulier = onbelast. Met het voorgaande lijkt het beeld wel duidelijk. De verkoopwinst van € 60.000,- is voor een particuliere koper niet belast. Voor een ondernemer is dit wel het geval als de aankoop van het pand een ondernemingshandeling is of als de onderneming op een andere manier heeft bijgedragen aan het behalen van dit voordeel.

Regels en uitzonderingen. Zoals een bekend Nederlands gezegde wil, bevestigt ook in dit geval de uitzondering de regel. De wetgever heeft namelijk voorzien dat een particulier met een onroerendgoedtransactie een voordeel behaalt dat (in elk geval in de ogen van de wetgever) niet onbelast zou mogen blijven.

Gouden tip. Dit voordeel kan dan bij een particulier worden belast als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. Een situatie waarbij een particulier wordt belast voor de winst die hij behaalt met de aan- en verkoop van een pand, kan zijn de situatie dat een particulier een tip ontvangt op grond waarvan hij (bijna) zeker weet dat hij met de aan- en verkoop van een pand voordeel kan behalen.