Voorwaarde vervuld, beroep u er direct op

Ontbindende voorwaarde. Als in het contract een ontbindende voorwaarde vanwege het niet verkrijgen van een vergunning is opgenomen en deze vergunning wordt uiteindelijk niet verkregen, impliceert dit dat de ontwikkelaar geen verdere handelingen hoeft te verrichten. De overeenkomst is dan automatisch ontbonden. Dat is niet helemaal juist, bleek uit een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag, 25.08.2015 (GHDHA:2015:2220) .

Het juridisch geschil

De overeenkomst. In 2002 verkoopt Plaswijck aan projectontwikkelaar Beagle een perceel grond met horecabestemming. Het contract wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat Beagle op uiterlijk 31 juli 2007 de vergunning voor woningbouw heeft verkregen.

De tijd gaat snel! Het nieuwe bestemmingsplan dat woningbouw mogelijk maakt, wordt in 2009 vastgesteld, maar in 2011 weer vernietigd door de rechter. In december 2011 schrijft Beagle aan de gemeente dat slechts een beperkte aanpassing nodig is om wel te voldoen aan de uitspraak van de rechter. De wethouder brengt de wijziging aan en de woonbestemming wordt alsnog vastgesteld.

Een oud contract. Inmiddels zijn er 10 jaar verstreken sinds het aangaan van het contract, dus Beagle wil het contract bijstellen. Plaswijck weigert dit en Beagle stapt naar de rechter.

De uitspraak

Rechtsverwerking. Beagle stelt dat de overeenkomst is ontbonden. De ontbindende voorwaarde is immers in 2007 ingetreden. Plaswijck doet een beroep op rechtsverwerking. Hiervan kan sprake zijn als een partij zich zodanig heeft gedragen dat het niet meer redelijk is dat hij zijn recht (hier: de ontbindende voorwaarde) kan inroepen. Er moeten dan wél bijzondere omstandigheden zijn.

Oordeel Hof. In het contract stond dat de overeenkomst ‘wordt geacht te zijn ontbonden’. De woorden ‘wordt geacht’ betekenen volgens het Hof dat er inderdaad geen handelen van Beagle nodig is: enkel het tijdsverloop is genoeg.

Bijzonderheden. In dit geval waren er echter bijzondere omstandigheden. Beagle had zich ná de datum waarop de ontbindende voorwaarde werd geacht te zijn vervuld, gedragen alsof hij nog steeds aan het contract was gebonden. Hij bleef doorgaan met het betalen van optievergoedingen en bleef zich inspannen om de vergunning te krijgen. Hierdoor is er sprake van rechtsverwerking en kan Beagle zich niet meer op ontbinding beroepen.

Wat betekent dit?

Schriftelijk ontbinden! Rechtsverwerking wordt niet snel aangenomen. Bepaalde gedragingen na het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde, kunnen echter toch tot rechtsverwerking leiden. Tip. Dit was anders geweest als Beagle zich direct op deze voorwaarde had beroepen.

De praktijk is niet simpel. Natuurlijk heeft een ontwikkelaar veel tijd en geld geïnvesteerd in een project. Daardoor is het vanuit commercieel oogpunt niet altijd wenselijk om direct afstand te doen van een overeenkomst. Tip. Het is wel van belang om een goede strategie uit te stippelen en zaken goed te overdenken. Pas op met correspondentie na de datum van de ontbinding. Uit deze uitspraak blijkt dat dit negatieve gevolgen kan hebben.