Hoeveel grond gekocht ... bedoeling van partijen telt!

Klopt oppervlaktemaat niet? Piet heeft van Willem een weiland gekocht. Het weiland grenst aan de tuin en het erf van Willem. De tuin is afgebakend met een beukenhaag. Deze staat op de grond van Willem. De overdracht van het weiland verloopt zonder enige moeite. Een jaar daarna ontstaan er problemen. Volgens Piet klopt de oppervlaktemaat niet. Daarom laat hij zijn perceel door het Kadaster opnieuw opmeten. Daaruit blijkt dat de kadastrale grens van zijn perceel over de volle lengte naar achteren toe ongeveer 1,20 m meer naar rechts ligt. Dat betekent dat de beukenhaag van Willem op zijn grond staat.

Beukenhaag verwijderen?

Piet eist van Willem dat de beukenhaag wordt verwijderd. Daardoor wordt het weiland 1,20 m breder. Maar Willem is niet van plan actie te ondernemen. De beukenhaag is door de vorige eigenaar geplaatst en staat er al meer dan 30 jaar. Het weiland is bij zijn weten nooit breder geweest dan nu het geval is. Ook is het niet logisch om de beukenhaag te verplaatsen. Want dan blijft er naast zijn huis een strook grond over van slechts 16 cm. Dan kan hij dus niet meer met de fiets achterom.

Wat was de bedoeling? Dat laatste argument is voor de rechter onvoldoende om te stellen dat de grenscorrectie van het Kadaster onjuist is. Maar daarmee heeft Piet de zaak nog niet gewonnen. Want bepalend voor de rechtsgeldige overdracht van een perceel grond is de bedoeling van beide partijen (koper en verkoper) omtrent de omvang van het perceel, zoals die partijbedoeling in de akte van overdracht is vastgelegd.

Wat staat er in de akte? Als in de akte alleen kadastrale gegevens staan vermeld, wordt het perceel overgedragen zoals dat bij het Kadaster staat aangegeven. Dat is hier niet het geval, want in de akte van overdracht staat dat wordt verkocht en geleverd “een perceel weiland (met vermelding van de kadastrale gegevens), door koper te gebruiken als weiland” . Daaruit blijkt volgens de rechter dat het de bedoeling was van partijen dat door de verkoper (Willem) aan de koper (Piet) is overgedragen alleen het als weiland aangeduide deel van het kadastrale perceel.

Strook grond was geen weiland

Wat staat vast? Voor de rechter staat vast dat het weiland aan de rechterzijde wordt begrensd door de beukenhaag. Deze staat er al ruim dertig jaar. Voorts staat vast dat de strook grond van 1,20 m tussen de feitelijke grens en de gereconstrueerde kadastrale grens al die tijd al deel uitmaakte van het erf en de tuin van Willem. Deze strook grond was op het moment van de overdracht ook geen weiland of niet in gebruik als weiland.

Hoe oordeelt de rechter? Als Piet beweert dat de grond tussen de feitelijke grens en de kadastrale grens van hem is, dan moet hij bewijzen dat hij niet alleen het weiland heeft gekocht, maar ook de strook grond van 1,20 m die daarnaast ligt. Dat blijkt niet uit de omschrijving van de partijbedoeling zoals die in de akte van overdracht is vastgelegd. Omdat Piet er niet in slaagt het tegendeel te bewijzen, oordeelt het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 20.04.2016 (GHSHE:2016:1493) , dat de strook grond tussen de feitelijke grens en de kadastrale grens gewoon eigendom is gebleven van Willem. Hij hoeft de beukenhaag dus niet te verplaatsen.