ONROEREND GOED - 21.03.2016

Wonen, werken en de WOZ-waardering

Eén of twee objecten voor de WOZ?

Woning én praktijk. Een orthodontiste woont samen met haar echtgenoot in een pand met zowel een woongedeelte als een praktijkruimte. De orthodontiste heeft haar praktijk ondergebracht in een BV. Zij verhuurt de praktijkruimte aan deze BV. De orthodontiste vindt dat het woon-/praktijkpand moet worden aangemerkt als één object voor de WOZ, maar de gemeentelijke heffingsambtenaar vindt dat er voor de WOZ sprake is van twee afzonderlijke objecten. Hoe ging dat verder?

Zelfstandige eenheid?

Eén zelfstandige eenheid. Volgens de heffingsambtenaar is de praktijkruimte een zelfstandige eenheid omdat deze kan worden afgesloten en eigen sanitaire voorzieningen heeft en daardoor zelfstandig kan worden gebruikt. Hij vindt dat geen sprake is van een eenheid van deze gebouwde eigendommen, ook al omdat de beide onderdelen niet in gebruik zijn bij één persoon.

Wonen en werken door elkaar. Volgens de orthodontiste is het één WOZ-object omdat praktijk en privé in het pand door elkaar lopen en de praktijk niet afzonderlijk afsluitbaar is. Verder zijn er geen afzonderlijke nutsvoorzieningen en ontbreken een eigen kleedruimte, douche en kookgelegenheid in het praktijkdeel.

Wat is hiervan het belang?

70% wonen. Een pand wordt als woning aangemerkt als het woongedeelte meer dan 70% van de totale WOZ-waarde bepaalt. Dat is gunstig omdat dan alleen eigenarenheffing verschuldigd is. Bovendien geldt dan het (lagere) tarief voor woningen.

Of gedeeld? Als een pand bestaat uit een zelfstandig woongedeelte en een zelfstandig bedrijfsgedeelte, worden voor het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte aparte WOZ-beschikkingen opgelegd. Voor het woongedeelte geldt alleen de eigenarenheffing, maar voor het niet-woongedeelte is zowel de eigenaren- als de gebruikersheffing verschuldigd. Bovendien geldt voor het niet-woongedeelte ook nog het hogere tarief!

Hoe oordeelde de rechter?

Twee aparte delen. Volgens het oordeel van de Rechtbank Oost-Brabant, 22.02.2016 (RBOBR:2015:6637) , zijn de woning en de praktijk twee afzonderlijke WOZ-objecten.

Afsluitbaar. Van belang hiervoor is dat beide objecten afzonderlijk afsluitbaar zijn en eigen sanitaire voorzieningen hebben. Dat in de praktijkruimte bepaalde voorzieningen, zoals een douche, ontbreken, is hierbij niet van belang. Het praktijkgedeelte is nu eenmaal geen woning.

De wet. Volgens de wet kan een gebouw (of een gedeelte hiervan) dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, als een onroerende zaak worden aangemerkt. Een samenstel van twee of meer objecten die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen, kan voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak worden aangemerkt.

De rechter. De rechtbank beslist dat de praktijk een gedeelte is van een gebouwd eigendom dat is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De praktijk is dus een afzonderlijk WOZ-object.