De zekerheid van een ‘hypotheek op één naam’

‘Scheiden is lijden’

Interessante doelgroep. Voor de (voormalige) partners is een scheiding meestal zeker geen fijne aangelegenheid. Voor u als makelaar vormen scheidingsgevallen echter ongetwijfeld een meer dan interessante doelgroep.

Zorgvuldigheid en tact geboden! Dat u in deze situaties zorgvuldig te werk moet gaan, alleen al vanwege het vaak stroeve contact dat tussen beide (ex-)partners bestaat, wist u natuurlijk allang. En dat er ook op juridisch gebied bijzondere aandachtspunten zijn, wist u waarschijnlijk ook al. Maar waar moet u op letten als de woning wordt toebedeeld aan één van beiden?

Ik vertrek

Het bekende treintje met transacties. Als vanwege een scheiding de uit de woning vertrekkende partner een nieuwe woning wil kopen die bij u in de verkoop staat, is het goed om te weten welke afspraken deze vertrekkende partner met zijn ex heeft gemaakt. In hoeverre kan de vertrekkende partner zeker de vervolgstap nemen om bij u een woning te kopen?

Vaststellingsovereenkomst. X en Y hebben hun relatie verbroken en leggen in een vaststellingsovereenkomst vast dat Y het aandeel van X in de woning overneemt. Ook wordt vastgelegd dat de woning én de hypotheek uiterlijk op 31 december 2013 op naam van Y staan.

Kink in de kabel. Y probeert eind 2013 inderdaad de woning op zijn naam te zetten, onder ontslag van X uit diens hypothecaire verplichtingen. Dit is voor X belangrijk om zelf een andere woning te kunnen kopen. Maar de bank weigert hieraan mee te werken. X kan hierdoor niet verder en vordert uiteindelijk bij de rechter nakoming van de vaststellingsovereenkomst en overname door Y van het aandeel van X in de hypotheekschuld. De Rechtbank Den Haag, 21.01.2016 (RBDHA:2015:15543), heeft hierover onlangs een uitspraak gedaan.

Financieringsonmacht

Bedoeling van partijen. De rechter oordeelt dat er gekeken moet worden naar de bedoeling van partijen. Y is duidelijk een resultaatverplichting aangegaan, wat betekent dat hij zonder meer heeft toegezegd om de woning én de hypotheekschuld over te nemen. Dit was slechts anders geweest als er een financieringsvoorbehoud was opgenomen, wat niet ongebruikelijk is bij dergelijke contracten.

Afspraak is afspraak! Volgens de rechter heeft Y de overeenkomst ook als een resultaatverplichting uitgelegd, aangezien hij eind 2013 heeft getracht om dit zo te regelen. Financieringsonmacht komt dan voor rekening en risico van Y en hij moet de woning én de hypotheekschuld overnemen.

Tip. Als u te maken heeft met een partij die in scheiding ligt en een andere woning wil kopen, doet u er verstandig aan om inzage in de vaststellingsovereenkomst te eisen en te beoordelen bij welke partij een eventuele financieringsonmacht komt te liggen. Zonder financieringsvoorbehoud is de andere partner zonder meer verplicht om de woning over te nemen. Tip. Als in zo’n situatie een financieringsvoorbehoud is opgenomen, kan uw cliënt het beste pas een koopovereenkomst voor een andere woning aangaan, nadat het financieringsvoorbehoud is uitgewerkt.