KOOP - 15.03.2016

Andere koper? Dag ‘Vormerkung’!

Vormerkung, hoe zat dat ook alweer?

Inschrijving koop. Een koop kan worden ingeschreven in de openbare registers. Daardoor wordt de koper beschermd tegen allerlei calamiteiten aan de kant van de verkoper. Gaat de verkoper bijvoorbeeld failliet vóór de notariële overdracht, dan heeft de koper daar geen last van. De curator zal moeten meewerken aan de levering.

Beslag. Ook een na de inschrijving van de koop gelegd beslag deert de koper niet. Het beslag zal moeten worden doorgehaald.

Zesmaandsperiode. De overdracht bij de notaris moet plaatsvinden binnen zes maanden ná de inschrijving. Daarna verliest de koper de bescherming die aan de Vormerkung is verbonden.

Een andere koper

Wat speelde er? Laatst speelde er een procedure bij het Gerechtshof Amsterdam, 23.11.2015 (GHAMS:2015:4139) , waarbij het voor de koper goed misging.

Verkoop panden aan stichting. Een partij verkocht een aantal panden aan een stichting. De koop werd ingeschreven in het Kadaster. Daarna werd er beslag op de panden gelegd. Op een gegeven moment komt aan de orde dat niet de stichting, maar een CV de koper moet zijn.

Allonge: andere koper. De notaris maakt een allonge op het koopcontract op, waarbij de vergissing wordt gerectificeerd. Ook deze allonge wordt ingeschreven in de openbare registers.

Doorverkoop. De panden worden door de CV doorverkocht én geleverd aan een derde partij.

Beslag eraf? De oorspronkelijke verkoper eist dat de beslaglegger zijn beslag er afhaalt. De koop is immers ingeschreven. De beslaglegger weigert dat echter. De rechter geeft de beslaglegger gelijk. In hoger beroep is het Hof het hier mee eens.

Oordeel van de rechter

Geen bescherming. Op het moment dat het beslag werd gelegd, stond niet de CV maar de stichting als koper ingeschreven. De CV wordt daardoor niet beschermd. Dat gold alleen voor de stichting. Een dergelijke rectificatie kan niet met terugwerkende kracht worden ingeschreven. Voor de werking van de Vormerkung moet uit de openbare registers duidelijk blijken wie precies de koper is. Door de aanpassing is er nu echter een hele andere koper op de proppen gekomen. Kortom: de CV kan zich niet op de beschermende werking van de Vormerkung beroepen.

Maar er is al doorverkocht! De CV heeft de panden doorverkocht aan een derde. Nu zit die met het beslag. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Hier heeft de rechter geen boodschap aan. Als men panden doorverkoopt en levert waar een beslag op zit, neemt men bewust een groot risico.

Hoe te voorkomen?

Pas in de leveringsakte. De eerste koper had er verstandiger aan gedaan om pas in de leveringsakte de uiteindelijke koper op te voeren.

Direct een tweede levering. Ook had direct na de eerste levering een tweede levering bij een aparte akte kunnen plaatsvinden. Dat kost wel wat extra, maar het beslag had dan in ieder geval moeten worden opgeheven.