Zonnepanelen bij huurhuizen, meegaan met ‘de hype’?

Een duurzame toekomst

De zonnige kant van zonnepanelen. Als verhuurder wenst u ongetwijfeld een steentje bij te dragen aan een ‘groene toekomst’. Toch zijn er ook veel financiële motieven te noemen.

Snel terugverdiend. Zonnepanelen verdienen zichzelf na circa 6-8 jaar terug en het rendement is enorm toegenomen. Daarnaast is het in 2025 de goedkoopste energiebron ter wereld. Ook zorgen panelen voor een waardestijging van uw vastgoed. Redenen genoeg dus om over te stappen. Maar hoe regelt u dit met uw huurders?

Huurprijs en servicekosten

Roerend en onroerend. De wet onderscheidt de huurprijs en de servicekosten. Zaken die onroerend zijn, horen thuis in de kale huurprijs; roerende zaken in de servicekosten. Op welke manier kan een verhuurder de investering in zonnepanelen nu doorberekenen aan de huurders? Daarbij speelt dus de vraag of zonnepanelen als roerend of als onroerend mogen worden aangemerkt. Onlangs is hierover meer duidelijkheid gekomen.

Zonneschermen. Inmiddels hebben verschillende kantonrechters bepaald dat de aanschaf van zonneschermen via de servicekosten bij de huurders in rekening mag worden gebracht. Deze rechters merken zonneschermen (anders dan de huurcommissie) aan als roerend. Op grond hiervan betoogt men dat dan ook de aanschaf van zonnepanelen via de servicekosten bij de huurders in rekening kan worden gebracht.

Servicekosten niet verhoogd. Voordeel voor de huurder is dat hij over dat bedrag geen jaarlijkse huurverhoging verschuldigd is! De extra servicekosten die hij betaalt, zijn als het goed is, lager dan zijn besparing op de energiekosten.

Vestzak, broekzak? Voor woningcorporaties is het interessanter om de vergoeding op te nemen in de servicekosten. Als gevolg van het ‘passend toewijzen’ per 1 januari 2016 kan immers druk op de huurprijs ontstaan, waardoor deze niet hoger mag worden vastgesteld. Het doorberekenen in de huurprijs is dan eenvoudigweg niet mogelijk. Voor overige (commerciële) verhuurders bieden de servicekosten als voordeel dat hierin de werkelijke kosten worden doorberekend.

Geen 100% zekerheid

Het gaat om de details! Toch is het niet zeker dat in alle gevallen zonnepanelen als roerend worden aangemerkt. Een belangrijk verschil tussen zonneschermen en zonnepanelen is dat zonnepanelen een omvormer kennen die deel uitmaakt van de binneninstallatie van de woning. Via de omvormer wordt de stroom toegevoegd aan de binneninstallatie. Deze omvormer kan ervoor zorgen dat zonnepanelen tóch onroerend zijn.

Toch weer onroerend? Ook is het van belang te beseffen dat zonnepanelen die een eenheid vormen met de dakbedekking, moeilijk als roerend kunnen worden beschouwd. Ook installaties die bijvoorbeeld zijn weggewerkt in de beglazing van een woning zullen niet snel roerend zijn.

Tip. Wees u hiervan bewust indien u als verhuurder overweegt te investeren in zonne-energie. Keuzes die u nú ten aanzien van de installatie maakt, bepalen de manier waarop u straks de kosten mag doorberekenen aan uw huurders!