Te veel voor grond gerekend? Dan ook terugbetalen!

Aankoop grond

Jan heeft 620 ca (centiare) grond gekocht van de provincie. De koopprijs is € 150,- per ca. Dat vindt Jan rijkelijk veel. Omdat hij de grond graag in bezit wil hebben, gaat hij daarmee echter akkoord. In totaal betaalt hij dus € 93.000,- voor de grond. Daarbovenop betaalt hij ook nog eens € 5.580,- aan overdrachtsbelasting (6% over € 93.000,-).

Staan grondtransacties los van elkaar? Als Jan tegen buurman Piet vertelt wat hij voor de grond heeft betaald, ligt die dubbel van het lachen. Piet heeft namelijk eveneens grond van de provincie aangekocht, maar die heeft niet meer betaald dan € 40,- per ca! Als Jan bij de provincie om opheldering vraagt, krijgt hij geen gehoor.

Volgens de provincie staan de beide grondtransacties namelijk geheel los van elkaar en zijn ze ook niet met elkaar te vergelijken. Men heeft niets te maken met de koopprijs die zijn buurman Piet heeft betaald. En Jan is bij volle verstand toch akkoord gegaan met de prijs die hij heeft betaald?

Groter belang. Bij de rechter verklaart de provincie dat de grondprijs voor beide percelen ongelijk is omdat er sprake is van geheel verschillende omstandigheden. Piet heeft namelijk al een groot stuk grond dat grenst aan het perceel dat hij nu heeft aangekocht. In totaal is er bij hem sprake van uitbreiding van zijn grondbezit met 26%.

Voor Jan ligt dat anders, want zijn aangrenzend perceel is beduidend kleiner. Door de aankoop van de grond van de provincie is er in zijn geval sprake van uitbreiding van zijn grondbezit met maar liefst 97%. Zijn grond is in één klap dus bijna verdubbeld! Dat betekent dat hij er veel meer belang bij heeft om de grond van de provincie te verwerven dan zijn buurman Piet. En volgens de provincie betekent meer belang ook meer betalen!

Verschil niet acceptabel. Gelukkig voor Jan is de rechter het daar niet mee eens. De rechter stelt vast dat Jan inderdaad een relatief groter perceel aan zijn grondbezit heeft toegevoegd dan zijn buurman Piet. Maar dat rechtvaardigt niet het enorme prijsverschil dat nu door de provincie wordt gehanteerd.

Maximaal 25%. Een prijsverschil van maximaal 25% is volgens de rechter acceptabel, maar meer zeker niet! Dus had de provincie voor de grond die aan Jan is verkocht niet meer dan € 50,- per ca in rekening mogen brengen (€ 40,- plus 25%). Jan heeft dus € 100,- per ca te veel betaald!

Hoe oordeelt de rechter nu?

Hof. Het Gerechtshof Den Haag, 07.04.2015 (GHDHA:2015:723) , oordeelt dat de provincie onrechtmatig heeft gehandeld door Jan een aanmerkelijk hogere prijs in rekening te brengen dan zijn buurman Piet. Dat deze onrechtmatigheid pas achteraf, nadat de grond aan Piet is verkocht, kan worden geconstateerd, doet daar niets aan af.

Ook als de provincie namelijk handelt als particulier, heeft zij zich te houden aan de ‘algemene beginselen van behoorlijk bestuur’. En deze grondtransacties zijn duidelijk in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De rechter oordeelt dus dat de provincie € 100,- per ca aan Jan moet terugbetalen. Dat komt dus uit op € 62.000,-. Ook heeft Jan recht op restitutie van € 3.720,- overdrachtsbelasting (6% van € 62.000,-). En de provincie moet € 13.938,- proceskosten betalen.