Recht op nabetaling bij bestemmingswijziging?

Regeling nabetaling. Henk heeft een perceel landbouwgrond verkocht aan Piet. De koopprijs is € 10,- per m² . In de akte van overdracht is een verrekeningsbepaling opgenomen waardoor Henk recht heeft op nabetaling van € 30,- per m² als de bestemming van de grond wordt gewijzigd. Dit is opgenomen als een ‘kwalitatieve verplichting’. Dus is niet alleen Piet, maar ook een opvolgend eigenaar (koper) van de grond daaraan gebonden.

Wijziging bestemming van de grond

Doorverkoop aan gemeente. Nadat de overdracht is getekend, wil Piet een gedeelte van de grond doorverkopen aan de gemeente. Op de strook grond zal de bestemming ‘verkeersdoeleinden’ komen te rusten. Dat zou betekenen dat Henk recht heeft op een nabetaling van € 70.000,- . De gemeente wil de grond echter alleen maar overnemen zonder de verplichting tot nabetaling.

Even tekenen. Dan stapt Piet met een ‘verklaring en volmacht’ naar Henk met het verzoek dit stuk even te tekenen. Hierin staat dat Henk akkoord is dat de nabetalingsverplichting niet geldt voor de grond die aan de gemeente wordt overgedragen en dat hij ‘om niet’ afstand doet van zijn rechten die daarmee samenhangen. Ook geeft hij volmacht voor de doorhaling van de kwalitatieve verplichting bij het Kadaster.

Recht opgegeven. Nadat de overdracht van de strook grond is geregeld, komt Henk erachter dat hij geen recht meer heeft op de nabetaling van € 70.000,-. Zowel bij Piet als bij de gemeente vangt hij bot. Henk vindt dat hij door Piet bij de neus is genomen. Het is nooit zijn bedoeling geweest om zijn recht op nabetaling op te geven.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Fout vermeld. Bij de rechter beroept Henk zich dus op - zoals dat in juristentaal heet - ‘dwaling’. Maar volgens Piet is het altijd de bedoeling geweest dat de nabetaling niet zou gelden voor die strook grond. Bij de overdracht was namelijk bekend dat die strook grond voor verkeersdoeleinden zou worden verkocht aan de gemeente. Alleen is die uitzondering abusievelijk niet in de akte van overdracht opgenomen.

Onwaarschijnlijk. Dat lijkt de rechter onwaarschijnlijk. Personen (adviseurs en medewerkers van het notariskantoor) die als getuigen worden opgeroepen, kunnen zich daar niets van herinneren. En een wijziging van de nabetalingsregeling is toch zodanig van belang dat ervan mag worden uitgegaan dat dit in de akte van overdracht wordt vermeld.

Niets toegelicht. Ook speelt mee dat Piet even snel bij Henk langsging om de verklaring te laten tekenen. Toen heeft Piet enkel verklaard dat het een volmacht is voor de transactie met de gemeente. Henk heeft niet de kans gekregen om de tekst van de verklaring zorgvuldig te bestuderen of met zijn adviseur te overleggen.

Volgens de rechter had Piet de plicht om Henk te vertellen dat hij door ondertekening van de verklaring ‘om niet’ afstand zou doen van zijn recht op nabetaling van € 70.000,-, maar dat heeft hij niet gedaan.

Oordeel Hof. Dus oordeelt het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 03.03.2015 (GHSHE:2015:650) , dat Henk recht heeft op nabetaling van € 70.000,- door de gemeente. Piet moet de proceskosten, € 2.297,-, betalen.