PROJECTONTWIKKELING - 09.09.2014

Onvoorziene omstandigheden bij projectontwikkeling

Zo vast als een huis

Vrijheid, blijheid. In Nederland kennen we contractsvrijheid. Dit betekent dat iedereen zelf mag weten of hij een overeenkomst wil aangaan en met wie hij dat wil doen. De inhoud van de overeenkomst is vrij, maar deze mag natuurlijk niet in strijd zijn met de wet of de goede zeden.

Overeenkomst is wet. Maar als de overeenkomst eenmaal tot stand is gekomen, is het grotendeels gedaan met de vrijheid. Partijen zijn gebonden aan de overeenkomst en moeten deze ook nakomen. Men zegt wel: ‘overeenkomsten strekken partijen tot wet’.

Redelijk en billijk. Als de overeenkomst er eenmaal is, moeten partijen zich ten opzichte van elkaar eerlijk en fatsoenlijk gedragen. In juridische termen heet dit dat partijen zich in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid, oftewel: de goede trouw, moeten gedragen. En de redelijkheid en billijkheid vereist dat beide partijen de overeenkomst nakomen.

Niet in de toekomst kijken

Geen glazen bol. Vrijwel niemand heeft een glazen bol. Zeker bij projectontwikkeling is dat lastig, er worden veelal langlopende overeenkomsten gesloten, waarbij het bijv. onzeker is of alle benodigde grond wel kan worden verkregen en tegen welke voorwaarden. En ook is het veelal onduidelijk hoeveel tijd met de verkoop gemoeid zal zijn.

Ik krijg het niet verkocht ... In dit geval was de afname van de grond al een keer uitgesteld op initiatief van de projectontwikkelaar. Toen deze daarna, met een beroep op de economische crisis, de koop wilde ontbinden, stapte de verkoper naar de rechter.

Water bij de wijn. De redelijkheid en billijkheid kan soms van partijen eisen dat zij over en weer water bij de wijn doen. De redelijkheid en billijkheid wordt daardoor als het ware beperkt of uitgebreid. Deze veiligheidsklep zit als het ware in iedere overeenkomst ingebakken.

Woord staat voorop. Daarbij moet wel in het oog worden gehouden dat de redelijkheid en billijkheid eerst en vooral van partijen eist dat zij instaan voor hun eenmaal gegeven woord. Immers: ‘overeenkomsten strekken partijen tot wet’.

De rol van de rechter

Laatste halte. Als partijen er samen niet uitkomen, kan de partij die de overeenkomst gewijzigd of ontbonden wil hebben naar de rechter stappen. De rechter kan de inhoud van een overeenkomst bij onvoorziene omstandigheden wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden.

Onvoorzien? Daarbij is cruciaal dat er inderdaad sprake is van onvoorziene omstandigheden. Bovendien moet duidelijk zijn dat partijen deze onvoorziene omstandigheden niet al in (de prijs van) hun overeenkomst verdisconteerd hebben. Als deze hobbels genomen zijn, kan de rechter de overeenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden.

Verkoper ving bot. Veel rechters, en ook deze rechter, vinden de crisis een normaal ondernemersrisico en geen onvoorziene omstandigheid. Dit geldt ook als het, zoals in dit geval, een kleine en onervaren projectontwikkelaar is, Rechtbank Oost-Brabant, 16.04.2014 ( RBOBR:2014:1903 ).