ONROERENDE ZAKEN - 21.08.2014

Leegstand pand en btw-teruggaaf

Er staan tegenwoordig veel bedrijfspanden leeg. De Hoge Raad heeft een voor de vastgoedpraktijk belangrijke uitspraak gedaan over de aftrek van btw voor een onroerende zaak die na een periode van btw-vrijgestelde verhuur, leegstaat.

Hoe zit het ook alweer?

Verhuur en btw. Verhuur van een onroerende zaak is btw vrijgesteld, tenzij de huurder voor ten minste 90% btw-belaste prestaties verricht.

Aftrek voorbelasting. Voor een eigenaar/verhuurder is btw-belaste verhuur interessant omdat hij de btw op exploitatiekosten (zoals onderhoud en beheer) en zijn aanschaf-btw op de onroerende zaak dan kan aftrekken.

Herzieningsperiode btw

Gedurende negen boekjaren. Voor onroerende zaken wordt gedurende negen boekjaren na het boekjaar van eerste ingebruikneming, de btw-aftrek steeds voor 1/10 opnieuw bepaald. Te veel of te weinig afgetrokken btw wordt verschuldigd of kan worden teruggevraagd in het laatste tijdvak van het jaar.

Btw op aanschaf of vervaardiging. De btw op onderhoud en verbouwing wordt overigens niet herzien, alleen de aanschaf- of vervaardigings-btw.

Btw-teruggaaf bij gewijzigd gebruik. Niet-afgetrokken btw op de aanschaf of vervaardiging kan dus later (deels) worden teruggevraagd bij gewijzigd gebruik, bijvoorbeeld als btw-vrijgestelde verhuur bij aanvang (geen btw-aftrek op de aanschaf-/vervaardigingskosten) later btw-belaste verhuur wordt, zodat dan wel btw-aftrek bestaat op de aanschaf-/vervaardigingskosten.

Stel dat een pand wordt gekocht voor € 1.000.000,- plus 21% btw (€ 210.000,-). Het pand kan niet met btw worden verhuurd omdat de huurder geen btw-belaste prestaties verricht, dit betekent geen aftrek van € 210.000,-. Begin jaar drie komt er een nieuwe huurder aan wie wel btw-belast wordt verhuurd. Eind jaar drie kan 1/10 x € 210.000,- aan btw worden teruggevraagd. Tot het einde van de herzieningstermijn wordt jaarlijks 1/10 van € 210.000,- getoetst aan het daadwerkelijke (btw-)gebruik.

Uitspraak Hoge Raad

Intentie tot btw-belaste verhuur. De Hoge Raad heeft onlangs, 13.06.2014 ( HR:2014:1376 ), beslist dat voor de toepassing van de herzieningsregeling een leegstandperiode als btw-belast gebruik kan worden aangemerkt als bij de verhuurder de intentie bestaat om btw-belast te verhuren/gebruiken.

Gedeeltelijke btw-teruggaaf. De consequentie is dat als het pand zich nog binnen de herzieningsperiode bevindt, voortaan op jaarbasis 1/10 van de aanschaf- of vervaardigings-btw kan worden verrekend alsmede de volledige btw met betrekking tot onderhoud en beheer van de onroerende zaak.

Let op 1. De verhuurder moet wel aannemelijk kunnen maken dat hij op zoek is naar huurders aan wie hij het pand btw-belast gaat verhuren.

Let op 2. Het moet dan wel gaan om:

  • onroerende zaken waarvan de eerste ingebruikname vrijgesteld gebruik (verhuur)betreft, waardoor de btw op de aanschaf- of vervaardigingskosten van de onroerende zaak niet voor aftrek in aanmerking kwam; en
  • leegstand die zich voordoet binnen negen jaar na het jaar van aanvang van het vrijgestelde gebruik.

Rechtspraak: Hoge Raad, HR:2014:1376 (BT 19.12.06)

Als in de periode van leegstand de intentie bestaat om het pand voortaan btw-belast te gaan gebruiken (verhuren), kan de btw over die leegstandperiode in aftrek worden gebracht. De leegstand moet zich dan wel voordoen binnen negen jaar na het jaar van aanvang van de btw-vrijgestelde verhuur.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01