OVERDRACHTSBELASTING - 04.04.2014

Stacaravan op erfpachtgrond en overdrachtsbelasting

Verkrijging recht van erfpacht

Goed begin. Jan verkrijgt op 4 januari 2011 een recht van erfpacht voor de duur van 25 jaar op een perceel grond op camping Bosvreugde. Het recht gaat volgens de akte in op 1 januari 2011. Het gaat om een flinke plak grond van ongeveer 500 m² groot, die eigendom is van Dopheide BV.

Stacaravan met schuur. Op de dag dat Jan de akte ondertekent, staat op het perceel een stacaravan en een schuurtje. Deze stacaravan staat al sinds maart 2010 op het perceel. Jan heeft deze stacaravan gekocht van Evert voor € 65.000,-. De koopovereenkomst is gedateerd 23 januari 2011 en is op 1 februari 2011 ondertekend.

De stacaravan

Zo meenemen ... De stacaravan en het schuurtje staan los op de grond en beide zijn technisch gezien verplaatsbaar. De houten zijwanden van de stacaravan zijn met demonteerbare plinten tot aan de grond afgewerkt.

Mét terras en veranda. Aansluitend op de stacaravan is een terras aangelegd van tegels met daarnaast een houten berging. Aan de tuinzijde is er een houten veranda met een balustrade die rust op in de grond verankerde palen en die tot op de grond is afgewerkt.

Vanaf de veranda is er een afstapje van twee treden naar de tuin. De veranda grenst aan de toegangsdeur van de stacaravan en aan twee terrasdeuren.

Aangesloten op gas, water en licht. De stacaravan is met een vaste aansluiting aangesloten op het water- en elektriciteitsnet en op de riolering.

Koopsom en overdrachtsbelasting

Eenmalige canon. Jan heeft het recht van erfpacht op ‘zijn’ perceel van eigenaar Dopheide BV verkregen tegen betaling van een eenmalige canon van € 54.173,68. De akte waarmee het recht van erfpacht is gevestigd, is geregistreerd op 6 januari 2011. De verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt 6% van € 54.150,-, dit is € 3.249,-. Deze overdrachtsbelasting is op aangifte voldaan. Over de koopsom van de stacaravan is geen overdrachtsbelasting afgedragen.

Waar blijft mijn overdrachtsbelasting?

Naheffing. De inspecteur heeft een naheffingsaanslag over de verkrijging van de stacaravan opgelegd. Deze aanslag is berekend over het door Jan aan Evert betaalde bedrag van € 65.000,-.

In beroep. Op het hoger beroep van Jan tegen deze aanslag vond het Hof dat de stacaravan ten tijde van het vestigen van het recht van erfpacht bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit betekende volgens het Hof dat de stacaravan onroerend was zodat overdrachtsbelasting moest worden betaald.

Wat is nu de crux? Bepalend is dus of deze stacaravan eenvoudig verwijderd kan worden, zonder dat de helft van het bouwwerk blijft staan.

In dit geval zouden bijvoorbeeld het terras en de veranda blijven staan. Daardoor is het geheel volgens het Hof onroerend.

Hoogste rechter. Jan liet het er niet bij zitten en stapte naar de Hoge Raad, 07.03.2014 ( HR:2014:501 ). Helaas voor Jan was deze het volledig met het Hof (en de inspecteur) eens.