BTW HUUR EN VERHUUR - 16.11.2012

Wel of niet opteren voor btw-belaste verhuur?

Regel en uitzondering. De verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van btw-heffing. Op deze (hoofd)regel bestaat een aantal uitzonderingen. Één van de uitzonderingen is het verhuren van onroerend goed, andere dan woningen, waarbij ervoor wordt gekozen om btw-belast te verhuren (de zogenoemde ‘optie belaste verhuur’).

Voordelen? Deze optie biedt de mogelijkheid om de verhuur van onroerend goed te belasten met 21% btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw op de (aankoop)kosten die toerekenbaar zijn aan het met btw verhuurde goed, in aftrek brengen. Dit komt tot uitdrukking in de hoogte van de huur. Of een onroerend goed (of een zelfstandig deel daarvan) verhuurd kan worden met btw hangt af van de huurder. Verhuur mét btw is alleen mogelijk als de huurder bij het gebruik van de onroerende zaak aan ‘de norm’ voldoet. Zie hierna.

Waar moet u als huurder aan voldoen?

90 of 70%? U voldoet als huurder aan de 90%-norm als u de onroerende zaak voor 90% of meer gebruikt voor handelingen waarvoor recht bestaat op aftrek van btw.

Let op. De verhuur kan alleen worden belast als u bij het gebruik van de onroerende zaak in elk boekjaar voldoet aan deze 90%-norm. Tip. Voor bepaalde organisaties telt geen 90%-norm, maar een 70%-norm, te weten:

• werkgeversorganisaties;
• makelaars in onroerende zaken, inclusief het bemiddelen bij hypotheken en verzekeringen;
• reisbureaus, inclusief het als tussenpersoon bemiddelen bij verzekeringen; en
• arbodiensten.

U voldoet aan de eisen. Hoe nu verder?

Voldoet u aan één van deze normen, dan kunnen verhuurder en huurder op twee manieren voor btw-belaste verhuur opteren.

1. Schriftelijk verzoek aan fiscus. De eerste manier is dat verhuurder en huurder gezamenlijk een schriftelijk verzoek indienen bij de Belastingdienst.

Een model: ‘Optieverzoek belaste verhuur met huur­­dersverklaring’ kunt u gratis downloaden van: http://tipsenadvies.indicator.nl(TA 19.08.07).

2. Via het huurcontract. Een andere mogelijk is dat verhuurder en huurder de keuze voor btw-belaste verhuur in het huurcontract maken, waarbij:

• duidelijk vermeld is dat de verhuur is belast met btw en de ingangsdatum is vermeld;
• de huurder verklaart (het zelfstandige deel van) de onroerende zaak te gebruiken voor doeleinden waarvoor hij ten minste 90% (of 70%) recht heeft op btw-aftrek en daarbij de datum waarop het boekjaar van de huurder aanvangt, is vermeld;
• het huurcontract een duidelijke omschrijving bevat van (het zelfstandige deel van) de onroerende zaak voor wat betreft de plaatselijke en kadastrale aanduiding.

Binnen drie maanden. Als verhuurder en huurder kiezen voor belaste verhuur, dienen zij de gezamenlijke keuze binnen 3 maanden na het begin van de huur te doen. Deze keuze geldt tot het huurcontract wordt beëindigd of tot de komst van een nieuwe huurder of als de huurder niet meer aan de 90%-/70%-norm voldoet.