ONROERENDE ZAKEN - 21.11.2012

Vrijstelling overdrachtsbelasting uitgebreid

Nieuw zakelijk pand

Overdrachtsbelasting. Als er een onroerende zaak geleverd wordt, is er normaal gesproken 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij nieuwbouw kan er echter sprake zijn van verplichte btw-­afdracht. De overdrachtsbelasting wordt dan vaak niet geheven. Hoe zit dat?

Omzetbelasting. De levering van nieuwbouw is in principe belast met btw. Het gaat dan om een levering vóór de eerste ingebruikname van de onroerende zaak. Maar ook een levering binnen 2 jaar na de eerste ingebruikname van het pand is belast met btw.

Samenloopvrijstelling. Als er btw berekend moet worden bij een transactie, hoeft er niet altijd overdrachtsbelasting te worden afgedragen. Dit noemt men de ‘samenloopvrijstelling’.

Let op. Deze vrijstelling geldt echter niet altijd. Zo geldt deze vrijstelling bijvoorbeeld niet als de afnemer van het pand recht heeft op teruggaaf van (een gedeelte van) de berekende btw, waarbij het pand ook al in gebruik is genomen. In zo’n geval zal er dus ook overdrachtsbelasting be­­rekend moeten worden. Dit speelt met name bij bedrijfspanden, omdat daar de afnemer vaak recht heeft op teruggaaf van de aan hem be­­rekende btw.

Een gevolg van deze regeling is dat een project­ontwikkelaar een nieuwbouwpand liever niet kortstondig (in afwachting van verkoop) gaat verhuren. Als hij het pand namelijk kort daarna verkoopt, zal de koper 6% overdrachtsbelasting ­moeten betalen. Dit laatste maakt de verkoop van bijvoorbeeld kantoorpanden en winkelcomplexen uiteraard moeilijker.

Projectontwikkelaarsresolutie

Binnen 6 maanden. In het verleden is er een goedkeuring gegeven waarbij toch een beroep op de samenloopregeling mag worden gedaan, als het pand geleverd wordt en het pand op dat moment toch al in gebruik is genomen. Het pand moest dan wel minder dan 6 maanden in gebruik zijn. Ook mocht een eventueel huurcontract nog geen 6 maanden eerder zijn ingegaan.

Als aan deze voorwaarden voldaan werd, kon de heffing van overdrachtsbelasting achterwege blijven. Er was dan alleen btw verschuldigd bij de levering van het nieuwbouwpand.

Nieuwe goedkeuring

Binnen 24 maanden. Met ingang van 1 november 2012 is er een nieuwe goedkeuring van kracht. In deze goedkeuring wordt de termijn waarbinnen de verkrijging moet plaatsvinden, verlengd van 6 naar 24 maanden. Tip. De goedkeuring geldt ook voor de situaties waarbij op 1 november 2012 de termijn van 6 maanden na eerste ingebruikname of verhuur nog niet is verstreken.

Vastgoedmarkt uit het slop? Met deze goedkeuring probeert het ministerie zo veel mogelijk drempels weg te nemen om de vastgoedmarkt weer op gang te krijgen. Een projectontwikkelaar heeft nu dus 2 jaar de tijd om een pand te ver­kopen als het pand al in gebruik is genomen.

Toekomstige wetgeving. De staatssecretaris van Financiën geeft tevens aan dat deze goed­keuring vooruitloopt op een wetswijziging.

Van http://belastingen.indicator.nl kunt u gratis het besproken Besluit downloaden (BT 17.19.07).