UW RAADSMAN - 14.11.2012

Is de huurovereenkomst overgegaan?

Overgang van een huurovereenkomst

Overgang op nieuwe huurder. Als een huurovereenkomst van bedrijfsruimte aan de kant van de huurder moet overgaan op een andere partij, kan dat op twee manieren worden geregeld.

Contractsoverneming. De eerste methode om dat te doen, is via een contractsoverneming. Dat is een driepartijencontract waarbij de bestaande huurder zijn rechtsverhouding tot de verhuurder overdraagt aan de nieuwe huurder. Daarbij gelden twee vereisten: de overneming moet schriftelijk worden vastgelegd en de verhuurder moet daaraan meewerken.

Indeplaatsstelling. De tweede manier is een zogenaamde ‘indeplaatsstelling’. Ook daar is de medewerking van de verhuurder voor nodig. Als de verhuurder niet wil meewerken, kan de rechter om een machtiging worden gevraagd.

Praktijkvoorbeeld

Inbreng in BV. Een modezaak, een vennootschap onder firma, huurt sinds 2002 een bedrijfspand. In 2006 wordt de zaak ingebracht in een BV. De BV stuurt een brief aan de verhuurder, waarbij de wijziging van de bedrijfsstructuur wordt meegedeeld. De verhuurder reageert daar niet op.

Huur opgezegd. In 2011, een jaar vóór afloop van de huurovereenkomst, wordt de huurovereenkomst door de huurder opgezegd. Enkele weken daarna gaat deze failliet.

Vennoten firma aansprakelijk? De verhuurder laat het er niet bij zitten en spant een rechtszaak aan. Hij vordert onder andere dat de vennoten van de voormalige firma hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de achterstallige huurbetalingen. Die verweren zich door te stellen dat de firma sinds de inbreng niet langer als huurder kan worden aangemerkt, maar dat de BV dat toen is geworden.

Het oordeel van de rechter. De kantonrechter moet een oordeel vellen (LJN: BX5073). De vraag waar het uiteindelijk om draait is of er sprake is van een contractsoverneming of van een indeplaatsstelling. De rechter vindt dat in deze situatie geen van beide varianten aan de orde is.

Geen contractsoverneming. Van contractsoverneming is geen sprake omdat niet gezegd kan worden dat de verhuurder heeft meegewerkt. Het feit dat de BV de huurtermijnen aan de firma is blijven factureren, speelt daarbij ook een rol.

Geen indeplaatsstelling. Ook het beroep op een indeplaatsstelling redt het niet. De verhuurder heeft daar nooit mee ingestemd. Ook is er geen sprake van een machtiging van de rechter.

De druiven zijn dan ook zuur voor de firmanten. Zij worden door de rechter namelijk veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur.

De moraal van het verhaal

Advies voor de huurder. Indien u als makelaar voor de huurder optreedt, is het zaak om goed op de formaliteiten te letten. Van belang is dat de verhuurder uitdrukkelijk schriftelijk instemt met het feit dat de oorspronkelijke huurder wordt vervangen door een ander.

Advies voor de verhuurder. Als u echter de adviseur van de verhuurder bent, is het goed om te weten dat deze niet zomaar met een nieuwe, mogelijk insolvabele, huurder kan worden opgezadeld. Als de verhuurder al wil meewerken, is het aan te bevelen om garanties te bedingen, zoals hoofdelijke aansprakelijkheid of een borgstelling.