BEDRIJFSHUUR - 30.11.2012

Het nieuwe ROZ-model winkelruimte, een vooruitgang?

Sinds 2 oktober jl. is de modelhuurovereenkomst winkelruimte van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) vernieuwd. Het model zou ‘huurdersvriendelijker’ zijn geworden. Kunt u als verhuurder dit nieuwe model zonder risico gebruiken?

Wat voorafging

Verhuurdersvriendelijk. Bij de verhuur van winkels gebruiken de meeste verhuurders het ROZ-modelcontract. Uit de praktijk blijkt dat dit vooral komt door het feit dat dit model als verhuurdersvriendelijk bekend stond. Brengt het nieuwe model daar verandering in?

Té veel op de hand van de huurder. De sterke verhuurdersvriendelijkheid van het ROZ-model zorgde in het verleden voor kritiek van huurders. Dat was vooral omdat de verhuurder niet aansprakelijk was voor schade als gevolg van een gebrek, bijv. een constructiefout, omdat dit in het model was uitgesloten. Hierdoor draaiden winkeliers van het in 2006 deels verzakte winkelcentrum Bos en Lommer in Amsterdam bijv. op voor alle gevolgschade. De huurders hadden bij schade zelfs geen recht op huurprijsvermindering.

Juridisch getouwtrek. Uiteindelijk heeft Detailhandel Nederland in 2010 een alternatief modelcontract opgesteld dat juist als huurdersvriendelijk bekend staat. Het gebruik van dit soort alternatieve modellen leidde tot veel juridisch getouwtrek tussen verhuurders en huurders. De ROZ heeft dit juridisch getouwtrek willen beëindigen door een nieuwe modelhuurovereenkomst op te stellen, die de ROZ als ‘huurdersvriendelijk’ presenteert.

Dat valt tóch mee

  • Aansprakelijkheid. Ook in het nieuwe huurcontract is een verhuurder in de meeste gevallen niet aansprakelijk voor schade als gevolg van bijvoorbeeld constructiefouten. In het aangepaste ROZ-model is nieuw opgenomen dat de verhuurder eventuele gebreken moet meedelen aan de huurder. Dit lijkt een versterking van de positie van de huurder, maar dat is maar schijn. Een verhuurder is namelijk altijd verplicht een gebrek te melden. Dit staat immers gewoon in de wet.
  • Huurprijs. In het nieuwe ROZ-model is nog steeds opgenomen dat een huurder geen recht op huurprijsvermindering heeft als er sprake is van verminderd huurgenot door een gebrek.
  • Asbest. Een belangrijke wijziging is dat de huurder de aanwezigheid van asbest moet controleren.

In het kort. Ook het nieuwe modelcontract blijft een model voor verhuurders. Als verhuurder kunt u dus zonder grote risico’s dit nieuwe modelcontract gebruiken.

Alternatief model gebruiken?

Water bij de wijn? In deze economisch mindere tijden bent u als verhuurder natuurlijk blij met een potentiële huurder. Dat maakt uw onderhandelingspositie minder sterk. Hoe gaat u dan om met een huurder die erop staat dat het huurdersvriendelijke model van Detailhandel Nederland wordt gebruikt?

Pas het model aan. Zorg in dat geval voor aanpassingen in het contract op met name het gebied van garanties. Als verhuurder garandeert u in het modelcontract van Detailhandel Nederland bijvoorbeeld vergaand op het gebied van de afwezigheid van gebreken, asbest en verontreiniging.

Download de ‘modelhuurovereenkomst winkelruimte’ van het ROZ en van Detailhandel Nederland van http://vastgoed.indicator.nl (VG 16.22.02A en B).

Download een checklist ‘Aanpassingen huurovereen­­komst’ van http://vastgoed.indicator.nl (VG 16.22.02C).

Het nieuwe modelcontract winkelruimte is nog steeds vriendelijk voor u als verhuurder. Als een huurder een ander, huurdersvriendelijker model wil gebruiken, adviseren wij u om met name zorgvuldig om te gaan met te verstrekken garanties in zo’n afwijkend modelcontract.