APPARTEMENTSRECHTEN - 30.11.2012

De VvE en achterstallig onderhoud

Niet vrijblijvend. Een VvE is geen vrijblijvende aangelegenheid. De wet legt aan zo’n vereniging tal van verplichtingen op, zoals de plicht om jaarlijks rekening en verantwoording af te leggen over het financiële beleid en de plicht om voor het begin van het nieuwe jaar een begroting op te stellen. Van groot belang is de onderhoudsplicht en de daaruit voortvloeiende verplichting om geld te reserveren voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten (reservefonds).

Groot onderhoud!

Inspecteren maar ... De bepaling van de omvang van het reservefonds vergt wel wat inspectiewerk in verband met het opstellen van een onderhoudsplan. Denk daarbij aan het volgende:

• laat een grondige bouwkundige inspectie doen. Dit levert een duidelijke nulmeting op. Stel aan de hand hiervan het onderhoudsplan op;
• zorg ervoor dat ook daarna de staat van het onderhoud regelmatig wordt gecontroleerd. Controleer bijv. periodiek de staat van het schilderwerk, de goten en regenpijpen en het glaswerk. Stel zo nodig het onderhoudsplan bij.

Schade ... wat nu?

Lekkage. Stel, er ontstaat schade in een appartement door een lekkage in een ander appartement. Onderzoek leert dat de lekkage afkomstig is van een lekkende loden afvoer in het bovengelegen appartement. Wie is dan aansprakelijk voor de schade? De eigenaar van het appartement waar de lekkage is ontstaan of de VvE?

Dat hangt ervan af! Van belang is de vraag waar de lekkende afvoerleiding zich bevindt. Bevindt deze zich enkel in het appartement, dan levert het achterstallig onderhoud aan deze leiding een risicoaansprakelijkheid op voor de appartementseigenaar. Veelal is dit uitgangspunt ook opgenomen in het reglement van splitsing.

Onderhoudsplicht. Dit geldt echter niet ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten. Voor deze gedeelten kent de wet een onderhoudsplicht voor de VvE. Tip. Bekijk aan de hand van de akte van splitsing en de splitsingstekening wat de gemeenschappelijke gedeelten zijn.

Samen betalen!

Via de achterdeur. Dat de VvE aansprakelijk is, betekent echter niet dat de individuele eigenaren daar niets mee van doen hebben. De onderhouds- en herstelkosten voor wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten komen uiteindelijk voor rekening van de appartementseigenaren tezamen. Zij dragen daaraan bij afhankelijk van de omvang van hun aandeel in het geheel (het breukdeel).

De eigenaar die de schade heeft geleden, draagt dus zelf ook naar rato bij aan de herstelkosten.

Naar de rechter! Goed onderhoud kan schade voorkomen. Tip. Zie erop toe dat de VvE voldoet aan de onderhoudsplicht.

Dreig desnoods met inschakeling van de kantonrechter. Die kan een machtiging afgeven voor het plegen van het noodzakelijke onderhoud.

Let op. De herstelkosten dienen dan wel te worden voorgeschoten en daarna te worden verhaald. Dit levert mogelijk een incassorisico op!

Met de harde hand. Gemeenten kunnen particulieren én de VvE dwingen om onderhoud te plegen. De eigenaren zijn dan hoofdelijk aansprakelijk voor hun deel van de herstelkosten.