Asbest in pand voor verkoper niet altijd fataal!

Koop pand en verbouwing. Een koper heeft voor € 362.500,- een woonhuis gekocht. In de koopovereenkomst staat de gebruikelijke bepaling dat de verkoper garandeert dat: “de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis”. Weliswaar heeft de koper plannen om de woning te verbouwen tot kinderdagverblijf, maar daarover zegt de overeenkomst niets. Wél staat in de overeenkomst dat aan verkoper niet bekend is dat in de woning asbest aanwezig is.

Start met verbouwing

Oef, er is asbest in verwerkt! Kort nadat het pand aan de koper is overgedragen, start deze met de verbouwing. Dan blijkt al snel dat er in de spouwmuur eternietplaten verwerkt zijn. Als de koper een monster laat onderzoeken, luidt het oordeel dat dit voor ongeveer 2 tot 5% uit asbest bestaat. Daarop eist de koper dat de overeenkomst wordt vernietigd en dat de koopprijs aan hem wordt terugbetaald met daarbovenop een bedrag van € 49.396,- aan schadevergoeding.

Onjuiste informatie gegeven?

Wist de verkoper ervan? De koper stelt dat de verkoper wist, of in ieder geval had moeten weten, dat er in de woning asbest aanwezig is. Hij én zijn makelaar hebben daarover echter niets gezegd. Bij de vragenlijst die bij de koopovereenkomst hoort, heeft de verkoper bij de vraag of er asbest aanwezig is, ‘nee’ ingevuld. En dat terwijl de verkoper wist dat dit voor de koper erg belangrijk is omdat hij in het pand een kinderdagverblijf wil starten. De koper gooit het hier dus op de juridische boeg van ‘dwaling’, omdat hij de koopovereenkomst op basis van onjuiste informatie van de verkoper heeft getekend.

‘Pand met asbest’, dat gaat niet werken! Ook stelt de koper dat de woning niet die eigenschappen heeft die je bij een normaal gebruik van een woning mag verwachten (in juristentaal ‘non-conformiteit’). In een woning waarin asbest aanwezig is, kun je immers niet fatsoenlijk leven. Laat staan dat je daarin een kinderdagverblijf kunt starten!

Wat is er nu beslist door de rechter?

Verkoper wist niet van eternietplaten. De Recht­­bank Leeuwarden (5 september 2012; LJN: BX8195) beslist daarop dat ‘gezien de feiten en de omstandigheden’ ervan mag worden uitgegaan dat de verkoper bij het tekenen van de overeenkomst niet wist dat er eternietplaten in de spouwmuur zaten. De onjuiste voorstelling van zaken bij de koper is dan ook niet veroorzaakt door een toerekenbare, foutieve mededeling van de verkoper.

Minimale kans op aanraking: geen gevaar! Wel stelt de rechter vast dat bewezen is dat in de wo­­ning asbest aanwezig is. Die eternietplaten zitten echter in de spouwmuur zodat de kans op aan­­raking minimaal is. En verder blijkt uit het deskundigenonderzoek dat de hoeveelheid asbest zo ge­­ring is, dat er geen gevaar bestaat voor de volksgezondheid. Dat er asbest aanwezig is, is onvoldoende om te constateren dat het pand niet als wo­­ning kan worden gebruikt. Als voor het kinderdagverblijf de afwezigheid van asbest voor de ko­­per erg belangrijk is, had hij daar van tevoren on­­derzoek naar moeten doen. Zonder veel moeite was de aanwezigheid van het asbest dan aangetoond. Dat de koper dit heeft nagelaten, valt hem aan te rekenen. De koper krijgt dus totaal geen gelijk.