WOZ - 03.10.2012

WOZ-waarde afhankelijk van gebruiksmogelijkheden?

Open deur? Het lijkt een open deur: een woning taxeert men in beginsel als woning en niet als potentieel kantoor. En een ligboxenstal niet als mogelijk appartementencomplex. Maar toch is dat niet altijd zo logisch als het lijkt. Andere gebruiksmogelijkheden van een pand kunnen wel degelijk van belang zijn voor de hoogte van de WOZ-waarde van dat pand, maar wel onder voorwaarden, aldus de Rechtbank Breda (LJN: BX4346).

Taxatierapport van een taxateur. De procedure ging over twee percelen grond met daarop een eenvoudige, sterk verouderde woning. De woning was geheel omsloten door een appartementencomplex en uitsluitend via een poort in het appartementencomplex bereikbaar.

De gemeente had voor de woning voor 2011 de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld. Daarbij had de gemeente zich gebaseerd op een taxatierapport van een taxateur onroerende zaken.

Toekomstige gebruiksmogelijkheden

De taxateur had de waarde voor een groot deel gebaseerd op de eventuele toekomstige gebruiksmogelijkheden van het perceel. De woningeigenaar was het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde van € 97.000,-.

Wat heeft de rechtbank beslist?

Ja, mits ... De rechtbank was van oordeel dat de taxateur terecht ervan was uitgegaan dat het perceel in de toekomst andere gebruiksmogelijkheden kent. Maar voor het bepalen van de WOZ-waarde op een waardepeildatum moet worden uitgegaan van de bestaande toestand op die datum.

Toekomstige, andere gebruiksmogelijkheden kunnen voor de hoogte van de WOZ-waarde wel een rol spelen, maar dan moet wel in voldoende mate rekening worden gehouden met de uitgaven en moeite om de zaak in de nieuwe toestand te brengen en ook met de kans dat een bepaalde gebruiksmogelijkheid kan worden gerealiseerd.

De taxateur van de gemeente had deze uitgangspunten niet goed toegepast bij de bepaling van de WOZ-waarde. Ook had de woningeigenaar geen onderbouwing gegeven van de door hem bepleite WOZ-waarde van € 40.000,-. De rechtbank stelde de WOZ-waarde daarom naar redelijke schatting zelf vast op € 50.000,-.

Voorbeeld

Stel, u bezit een woonperceel met een woning die rijp is voor de sloop. Door de ‘oude’ woning is de waarde hiervan niet meer dan € 100.000,-, maar als bouwgrond voor een nieuwe woning zou de waarde wel eens € 300.000,- kunnen zijn. Er moet dan wel eerst worden gesloopt, eventueel een bouwvergunning worden aangevraagd, mogelijk een bodemonderzoek worden gedaan, en nog meer ... Dat kost allemaal geld en moeite die de waarde drukken. Deze kosten zouden in een taxatie als bouwgrond dus van de € 300.000,- moeten worden afgetrokken.

• Van http://belastingen.indicator.nl kunt u de besproken uitspraak van de Rechtbank Breda gratis downloaden (BT 17.15.06A).

• Van http://belastingen.indicator.nl kunt u gratis een model: ‘Bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking’ downloaden (BT 17.15.06B).