IN DE KIJKER - 19.10.2012

Van kantoor naar studentenhuis in acht weken?!

Leegstaand pand

Als een kantoor al geruime tijd leegstaat of dreigt leeg te gaan staan, dan is dat niet goed voor een pand. Zo’n pand levert namelijk niets meer op en bovendien bevordert leegstand verloedering en criminaliteit. Het kan dan aantrekkelijk zijn om zo’n leegstaand kantoorpand (te kopen en) om te bouwen tot een studentenhuis.

Wijziging functie. Een pand dat bestemd is om er kantoor te houden, mag in principe niet gebruikt worden als woonruimte. De functie zal dan veelal gewijzigd moeten worden van ‘kantoor’ naar ‘wonen’.

Snelle procedure. Als de functie van een pand wijzigt, is doorgaans een vergunning nodig. Een omgevingsvergunning kan voor kleine wijzigingen (oftewel: kruimelgevallen) onder voorwaarden al binnen acht weken worden verleend. De voornaamste eisen zijn dat het dan moet gaan om:

• een pand dat binnen de bebouwde kom ligt;
• waarvan het grondoppervlak dat wijzigt, niet groter is dan 1.500 m²; en
• dat het aantal woningen gelijk blijft. Er mag dus geen sprake zijn van een toename van zelfstandige woonruimtes.

Uitgebreide procedure. Bij een uitgebreider plan waarin bijvoorbeeld wel meer zelfstandige woningen komen, of een wijziging van een grotere omvang, is een uitgebreide procedure, die ongeveer 26 weken in beslag neemt, gemoeid.

Zelfstandige woonruimte

Op grond van de Huisvestingswet wordt onder een zelfstandige woonruimte het volgende verstaan: ‘een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte’. Hiervan is dus sprake als een woonruimte afsluitbaar is en zelf over sanitaire voorzieningen én een kookgelegenheid beschikt.

Studentenkamers. Omdat studentenkamers over het algemeen niet over alle voorzieningen beschikken, zoals een eigen badkamer en een keuken, zijn deze aan te merken als onzelfstandige woonruimtes.

Appartementen. Appartementen beschikken wel zelf over eigen voorzieningen en zijn dus wel aan te merken als zelfstandige woonruimtes.

Voorbeelden

Van kantoor naar studentenkamers. Stel, u (of uw cliënt) heeft een kantoorpand in bezit dat leegstaat of u heeft er een op het oog. Daarbij is bekend dat er genoeg studenten op zoek zijn naar een geschikte kamer. Als u het pand dan wilt laten ombouwen tot een studentenhuis met meerdere verhuurbare kamers, moet u een aanvraag omgevingsvergunning indienen bij de gemeente. Omdat het hier om studentenkamers (oftewel: onzelfstandige woonruimtes) gaat én u bovendien alleen inpandig verbouwingen laat uitvoeren, valt deze wijziging onder de lijst van kruimelgevallen (zoals opgesomd in artikel 4 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht) en moet de gemeente binnen acht weken een omgevingsvergunning verlenen. Het aantal woningen blijft immers gelijk.

Van kantoor naar appartementen. Als het pand niet tot studentenkamers maar tot appartementen met eigen badkamer en keuken wordt verbouwd, gaat het voorgaande niet op. Het aantal woningen blijft dan immers niet gelijk.