BEDRIJFSHUUR - 30.10.2012

Proefhuren, optie bij verkoop van bedrijfsruimte?

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Het is in principe altijd mogelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Zo’n huurovereenkomst eindigt dan aan het einde van de overeengekomen duur, tenzij deze wordt voortgezet. Waar moet u dan op letten?

Zeg gewoon wat er is afgesproken. Geef duidelijk aan dat de huurovereenkomst uitdrukkelijk van korte duur is én waarom.

Als sprake is van ‘proefhuren’ met de bedoeling uiteindelijk daadwerkelijk het winkelpand te kopen, neem dit dan uitdrukkelijk in de huurovereenkomst op én bepaal vooraf wanneer de tijdelijke huurder tot koop van de bedrijfsruimte moet overgaan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een minimaal te behalen reële omzet of een minimale aanwezigheid van detailhandel rond het winkelpand.

Enkele tips. Leg vast dat de huurder tijdig moet aangeven of hij wel of niet overgaat tot koop. Dat geeft uw cliënt nog de tijd om uit te kijken naar een andere koper.

Kom een boete overeen die de huurder moet betalen als hij niet tot koop overgaat, terwijl er wel aan alle afspraken (omzet, etc.) is voldaan.

Toch nu al verkopen!

Omdraaien. Meer zekerheid kunt u inbouwen door het om te draaien. Sluit nu al een koopovereenkomst, maar kom een ontbindende voorwaarde overeen. De koper kan dan onder de koop uit als aan bepaalde vooraf overeengekomen voorwaarden wordt voldaan. Enkele tips.

• Leg goed vast vóór welke datum dat mogelijk is en op welke manier.
• Kom bijvoorbeeld overeen dat de koper tot uiterlijk drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst bij aangetekende brief een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde, waarbij hij moet aantonen dat hij een bepaalde vooraf overeengekomen reële omzet niet heeft behaald.
• Leg vast dat hij daarvoor financiële stukken of een accountantsverklaring moet overleggen.
• Denk ook aan het opnemen van een boete als de koper op oneigenlijke wijze van de overeenkomst af wil en een gebruiksvergoeding voor het geval de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen.

Niet alleen de lusten ...

Lease. Een andere mogelijkheid is nog om te kiezen voor een leaseconstructie. Uw cliënt sluit dan een leaseovereenkomst, waarbij hij de koper een optie geeft om de bedrijfsruimte binnen een bepaalde termijn tegen een vooraf vastgestelde prijs te kopen. De koper betaalt daarvoor eenmalig een vergoeding.

Tijdens de duur van de leaseovereenkomst betaalt de koper een leasebedrag. Hierbij is het uitgangspunt dat de koper alle lasten verbonden aan de bedrijfsruimte voor zijn rekening neemt.

Tip. Het kan een steuntje in de rug van de koper zijn om af te spreken dat bij daadwerkelijke koop van de bedrijfsruimte, de bij aanvang betaalde vergoeding in mindering wordt gebracht op de koopprijs.

Let op. Zorg er wel voor dat tussen partijen schriftelijk vastgelegd is dat zowel de juridische als de economische eigendom bij uw cliënt blijven en pas overgaan nadat de laatste termijn is betaald. In geval van faillissement van de koper vermijdt u dan dat het pand tot de boedel wordt gerekend.