BELASTINGEN - 19.10.2012

Nieuwe hypotheekregels, kans of bedreiging?

Ook kansen ... Het is lange tijd gebruikelijk geweest om niet af te lossen op de woninghypotheek. Zo konden huizenbezitters maximaal profiteren van de renteaftrek. Met de nieuwe regels die (waarschijnlijk) gaan gelden vanaf 1 januari 2013 wordt dit anders. Er worden dan extra eisen gesteld aan de eigenwoningschuld. Dit lijkt een extra drempel op te werpen om een woning te kopen, maar biedt ook kansen voor u als makelaar.

Voortaan verplicht aflossen

Nieuwe eisen. Om de rente van de hypotheek voor de inkomstenbelasting als aftrekpost te kunnen opvoeren, moet vanaf 1 januari 2013 aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

1. de lening is bedoeld voor de eigen woning;
2. er moet een contractuele verplichting bestaan om de schuld in de looptijd (van max. 30 jaar) ten minste annuïtair én volledig af te lossen;
3. de aflossingen moeten ook daadwerkelijk worden gedaan.

Ongunstig. Voor ‘verse’ woningbezitters is dat niet gunstig. Maar ook voor woningbezitters die hun huis verkopen en niet meteen een nieuwe woning kopen, kan het nadelig uitpakken. Gelukkig kán dit meevallen ...

Peildatum 31 december 2012

Overgangsrecht. In het overgangsrecht wordt vastgelegd welke bestaande gevallen de wetgever wil ontzien. Hoe pakt dat uit?

Oude bestaande schuld. Volgens het overgangsrecht wordt als ‘oude’ bestaande eigenwoningschuld aangemerkt: de eigenwoningschuld op 31 december 2012. Voor deze ‘oude’ bestaande eigenwoningschuld verandert er niets.

Nieuwe bestaande gevallen. Maar het overgangsrecht creëert ook ‘nieuwe bestaande gevallen’ die eveneens gerespecteerd zullen worden. Om welke gevallen gaat het dan?

1. Woningbezitters die op 31 december 2012 geen hypotheekschuld hebben omdat zij hun woning verkocht hebben en in 2013 weer een eigen woning kopen én een bijbehorende hypotheek sluiten.

2. Woningbezitters die op 31 december 2012 (onherroepelijk én schriftelijk) een woning hebben gekocht, maar de hypotheek pas in 2013 afsluiten. Meestal zal dat zijn omdat zij pas in 2013 de woning in eigendom krijgen.

Beide categoriën kunnen dus gebruik blijven maken van de maximale hypotheekrenteaftrek.

Kansen voor de makelaar

In 2012 kopen. Iemand die een woning koopt en de koop is op 31 december 2012 definitief (de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden moeten dus zijn uitgewerkt), krijgt ook voor de niet-annuïteitenhypotheek tóch renteaftrek. Dat kan net dat extra zetje zijn dat een verkoper, maar ook een potentiële koper, nodig heeft om nog in 2012 tot zaken te komen.

In 2012 verkopen. Iemand die voor het einde van het jaar zijn woning verkoopt, maar niet meteen in 2012 een nieuwe woning koopt, behoudt de hypotheekrenteaftrek bij het herleven van de niet-annuïteitenhypotheek. Dat kan een stimulans zijn om de verkoop van de woning te bespoedigen.

Van http://vastgoed.indicator.nl kunt u het ‘Wetsvoorstel herziening fiscale behandeling eigen woning’ downloaden (VG 16.19.06).