VERKOOP - 05.10.2012

Nare buren: vertellen of verzwijgen?

Verzwijgen

Hoog opgelopen burenruzie. De verkopers van een woning, een gezin met drie jonge kinderen, besloten om de hoog opgelopen burenruzie te verzwijgen voor de kopers. Dergelijke onmogelijke buren zijn immers allerminst een verkoopbevorderende omstandigheid.

Niet echt gezellig. De buren gooiden regelmatig sigarettenpeuken in de tuin en zij gingen ’s avonds, als de kleintjes sliepen, welbewust boren om geluid te veroorzaken. De buren vonden zelf dat de verkopers voor overbodig lawaai zorgden. Hun kinderen renden thuis op de houten vloer rond en ook moeder stampte door het huis. De kleppen van vuilnisbak en zandbak werden te hard dichtgegooid en er werd luid piano gepeeld.

Kortom: de verhoudingen waren allerminst hartelijk. De politie was er meerdere malen aan te pas gekomen. De buren gooiden zelfs pillen over de schutting en die werden weer teruggegooid, samen met een vieze luier. Echt gezellig was het niet.

Aan wie ligt het?

Nare buren. De kopers merkten al kort na de verhuizing dat deze buren niet prettig in de omgang waren. Al snel ontstond een burengeschil. De politie werd ingeschakeld en de wijkagent vertelde dat ook de voorgangers al betrokken waren bij een soortgelijk burengeschil.

Procedure tegen de verkoper. Voor de kopers was dit reden om een procedure te beginnen tegen de verkopers, waarbij ontbinding dan wel schadevergoeding werd gevorderd vanwege het feit dat de verkopers hadden verzwegen dat de buren voor veel hinder zorgden.

Wat zegt de rechter?

De zaak kwam uiteindelijk terecht bij het Gerechtshof Amsterdam. Het Hof oordeelde (LJN: BX  3832) dat de kopers allerminst een gewonnen zaak hadden.

Burenrelatie. Elke burenrelatie kent immers een eigen dynamiek en die dynamiek brengt mee dat wat door de één als hinderlijk wordt ervaren, de ander niet stoort. Uiteindelijk verschilt het van persoon tot persoon of en in hoeverre het woongenot door hinderlijk gedrag van de buren in relevante mate wordt aangetast en of men bereid en in staat is om daarmee om te gaan.

Geen meldingsplicht. De enkele omstandigheid dat tussen de verkopers en de buren al enkele jaren een burengeschil bestond, brengt daarom niet zonder meer met zich mee dat zij dat aan de kopers moesten melden.

Structurele en ernstige hinder. Dat zou anders zijn indien de buren zich, naar objectieve maatstaven, structureel en ernstig hinderlijk hebben gedragen. Er moet voorts een aanmerkelijke kans bestaan dat de buren, in reactie op het gedrag van de kopers, zich op eenzelfde hinderlijke wijze tegenover de kopers zouden gaan gedragen zoals zij dat tegenover de verkopers deden.

Onrechtmatig gedrag. Verder moet er sprake zijn van langdurig en structureel hinderlijk gedrag van de buren, dat zich naar objectieve maatstaven genomen laat aanzien dat het ook in de toekomst structureel en langdurig zal voortzetten. De gedragingen van de buren moeten tot slot in beginsel onrechtmatig zijn en nodig is dat de verkopers zich van het voorgaande bewust waren of hadden moeten zijn.