WONINGHUUR - 30.10.2012

Mondje dicht tegen de bank

Die woning is toch van mij!?

Onderpand. Als eigenaar van de woning mag uw cliënt met zijn eigendom doen wat hij wil. Maar de meeste Nederlanders zijn weliswaar eigenaar van hun woning, maar hebben die woning betaald met geld van de bank. Voor deze lening hebben zij hun woning in onderpand gegeven; de hypotheek. En bij de voorwaarden van die ‘hypothecaire geldlening’ wringt de schoen.

Algemene voorwaarden. Als uw cliënt een hypotheek heeft op zijn woning, mag hij die woning niet zomaar verhuren. Hij zal daarvoor eerst toestemming moeten hebben van de bank. Dit volgt uit de algemene voorwaarden die elke bank hanteert en die van toepassing zijn verklaard toen de hypothecaire lening werd verstrekt. In deze algemene voorwaarden is onder andere de voorwaarde opgenomen dat de woning niet mag worden verhuurd zonder voorafgaande toestemming van de bank, het zogenaamde ‘huurbeding’.

Waardedrukkend. De bank hanteert dit huurbeding omdat Nederland een verregaande bescherming van huurders kent. Deze huurdersbescherming maakt het de bank moeilijk om - bijvoorbeeld bij een gedwongen executieverkoop van de woning - de huurder weer uit de woning te krijgen. Koop breekt immers geen huur. Als de huurder er niet uitgaat, zal de woning welhaast onverkoopbaar zijn en de veilingopbrengst zal beduidend lager liggen dan bij een ‘vrij’ opleverbare woning.

Maatregelen van de bank

Wat nu als een woning verhuurd is zonder toestemming van de bank? In dat geval heeft de bank een aantal mogelijkheden.

Ontbinding huurovereenkomst. De bank kan de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden op grond van het huurbeding in de hypotheekakte.

Lening opzeggen. Daarnaast kan de bank op grond van de algemene voorwaarden de lening direct opeisen. Als de lening op geen andere manier kan worden terugbetaald, bestaat het risico dat de woning op de veiling belandt. Een restschuld is dan voor rekening van uw cliënt.

Soep niet zo heet gegeten. In de praktijk zal de bank de hypotheeklening niet zomaar opeisen als de eigenaar zijn (‘oude’) woning zonder haar toestemming verhuurt. Helemaal als uw cliënt altijd op tijd zijn maandlasten betaalt. Ook banken weten dat de kans op betalingsachterstand kleiner is als er tegenover de (dubbele) woonlasten een inkomen uit huur kan worden behaald. Als er echter al betalingsachterstanden zijn, zal de bank sneller geneigd zijn om tot actie over te gaan.

Wat is dan wijsheid?

Toestemming. Zorg dus dat de toestemming van de bank er altijd is voordat de woning wordt verhuurd. Banken verlenen makkelijker toestemming als er door de gemeente een vergunning tot verhuur is verleend op grond van de Leegstandwet. De huurbescherming is dan immers minder.

Professionele overeenkomst. Van belang is verder dat uw cliënt een professionele (tijdelijke) huurovereenkomst kan tonen.

Download gratis de checklist met tips voor het opstellen van een huurovereenkomst tijdelijke verhuur woonruimte van: http://vastgoed.indicator.nl (VG 16.20.04).