WONINGHUUR - 19.10.2012

Geen huurbescherming short stay-overeenkomst

Wel of geen huurbescherming?

Onzekerheid. Voor een verhuurder kan het een ware nachtmerrie zijn dat niet altijd duidelijk is of zijn huurder nu wel of niet recht heeft op huurbescherming. Zowel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd geven de huurder recht op huurbescherming. Het huren van een staanplaats of een woning op een camping weer niet. En soms hangt het juist van de omstandigheden af of een beroep kan worden gedaan op huurbescherming. Denk aan dienstwoningen en woonboten. Verwarrend? Lees dan verder.

Naar zijn aard van korte duur

Géén huurbescherming. In sommige gevallen is van tevoren al afgesproken dat er op een bepaald moment (of bij een bepaalde gebeurtenis) een einde komt aan de huurovereenkomst. Dan geldt in principe géén huurbescherming. In zo’n geval spreekt men wel van een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’.

Bij de rechter speelde onlangs de vraag of een zogenaamde ‘short stay tenancy agreement’ waarin huurbescherming werd uitgesloten, naar zijn aard van korte duur was of niet.

Aparte doelgroep

Studenten. Een grote verhuurder in een universiteitsstad heeft 800 woningen bestemd voor buitenlandse studenten en deze speciaal ingericht voor gebruik als short stay-woonruimte voor personen die verbonden zijn aan onderwijsinstellingen, de zogenaamde short stayers.

Eruit! Één van de huurders van zo’n woning wilde niet vertrekken toen de contractduur was verstreken. De verhuurder stapte naar de rechter om de woning te laten ontruimen.

Dat is toch zeker helder?

Duidelijke koppeling. Volgens de verhuurder was steeds duidelijk geweest dat de duur van de huurovereenkomst gekoppeld was aan de periode dat de huurder verbonden was aan een onderwijsinstelling, voor minimaal een maand en maximaal een jaar.

De huurder vond dat hij in de woning kon blijven zolang hij aan de universiteit was verbonden. Als hij na zijn promotieonderzoek van vier jaar een post-doctorale positie van vier jaar zou bemachtigen, kon hij dus acht jaar in de woning blijven.

What’s in a name?

Bedoeling is doorslaggevend. Volgens de rechter (LJN: BX5069) is het bij de vraag of de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, niet doorslaggevend hoe een overeenkomst is aangeduid, maar of de ingebruikgeving van het gehuurde is gericht op een kortstondig en bijzonder verblijfsrecht.

Het ging er met andere woorden niet om hoe de overeenkomst wordt genoemd, maar wat ten tijde van het begin van het gebruik het doel van de overeenkomst was.

Bijzonder recht. In dit geval had de verhuurder een deel van zijn woningbestand bestemd voor een speciale groep personen voor de duur dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling. Daarom was hier sprake van een ‘bijzonder en kortstondig verblijfsrecht’. Op grond hiervan had de huurder geen recht op huurbescherming.