Altijd drie dagen bedenktijd voor de woningkoper?

Koopovereenkomst. Een koper heeft een appartement gekocht. Door de gemeente is echter nog geen splitsingsvergunning afgegeven. Dus staat in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde die zegt dat de koop wordt ontbonden als het de verkoper niet lukt om vóór 1 december van de gemeente een onherroepelijke splitsingsvergunning te verkrijgen. Ook is in de koopovereenkomst de wettelijke termijn van drie dagen bedenktijd opgenomen waarbinnen de koper kan verklaren van de aankoop van het appartement af te zien.

Nieuwe overeenkomst. Omdat vóór 1 december geen splitsingsvergunning wordt afgegeven, wordt er op 17 december een nieuwe koopovereenkomst getekend. Deze overeenkomst is vrijwel identiek aan de eerste overeenkomst. Alleen wordt de da­­tum waarop de ontbindende voorwaarde in werking treedt, verlegd naar 31 december. Een ander verschil met de eerste overeenkomst is dat het artikel van de drie dagen bedenktijd is doorgehaald.

Wettelijke bedenktijd van drie dagen

Drie dagen daarna verklaart de koper gebruik te maken van de wettelijke bedenktijd en af te zien van de aankoop. De verkoper is het daar niet mee eens. Die stelt dat de bedenktijd al is ingegaan op het moment dat de eerste overeenkomst is getekend. Die termijn van drie dagen is daarom al ruimschoots overschreden. Hij eist van de koper dat die zijn verplichtingen nakomt. En anders dient hij maar de overeengekomen boete van 10% van de koopprijs te betalen.

Bij de rechter verklaart de verkoper dat de eerste overeenkomst niet is ontbonden maar in gewijzigde vorm is voortgezet in de tweede overeenkomst. Maar daar is het Hof Amsterdam (14 juni 2011, nr. 200.030.658/01) het niet mee eens. In de tweede overeenkomst is namelijk duidelijk vermeld dat de eerste overeenkomst door het ingaan van de ontbindende voorwaarde is ontbonden en dat partijen de keuze hebben gemaakt om een nieuwe overeenkomst aan te gaan.

Doorgestreept. Dan probeert de verkoper het nog met het argument dat de drie dagen bedenktijd zijn ingegaan bij het tekenen van de eerste overeenkomst. En volgens hem is ook duidelijk dat de koper bij het ondertekenen van de tweede overeenkomst afstand heeft gedaan van zijn recht op bedenktijd. Die bepaling is immers niet voor niets doorgestreept!

Wat is er nu beslist door de rechter?

Ook daarvan is de rechter niet onder de indruk. Want omdat het een nieuwe overeenkomst betreft, is de bedenktijd gewoon van toepassing. Dat zou slechts anders zijn als de koper al bij de eerste overeenkomst van zijn recht op ontbinding gebruik zou hebben gemaakt. Dat is hier niet het geval. De eerste overeenkomst is immers ontbonden omdat de gemeente niet op tijd de splitsingsvergunning afgaf.

Wat speelt er geen rol? Ook het feit dat de bedenktijd in de tweede overeenkomst is doorgestreept, speelt geen rol. De wet zegt namelijk duidelijk dat van deze wettelijke bepaling niet ten nadele van de koper kan worden afgeweken. Het doet er dus niet toe of deze bepaling in de koopovereenkomst staat of niet. De rechter oordeelt dan ook dat de koop terecht door de koper en zonder boetebetaling is ontbonden. De verkoper moet dus op zoek naar een nieuwe gegadigde!