Ik doe mijn tuinverlichting liever zelf aan en uit!

Gentlemen’s agreement

Geen lichtmasten. Met u en uw toenmalige buren heeft tennisvereniging Time Out in 1982 de afspraak gemaakt dat de banen die onmiddellijk grenzen aan de woningen, niet worden voorzien van lichtmasten. De vereniging beschikte over ruimschoots voldoende banen en zo bleef voor de om­­wonenden de overlast binnen de perken.

Nieuw bestuur én nieuwe bewoners

Andere tijden. Ondertussen heeft de tijd niet stilgestaan. Er is steeds meer behoefte om ook ’s avonds een balletje te kunnen slaan en het huidige bestuur van de vereniging lijkt de afspraak uit 1982 vergeten te zijn.

Ook in uw straat heeft de tijd niet stilgestaan. Van de oorspronkelijke be­­woners bent u de enig overgebleven bewoner die destijds partij was bij de afspraak met het bestuur van Time Out. U wilt zich op de afspraak be­­roepen, maar kunnen uw nieuwe buren dat ook? Zij hebben die afspraak toch niet gemaakt?

Naar de rechter

Gratis tuinverlichting. De vereniging vraagt een vergunning aan voor het plaatsen van enkele nieuwe lichtmasten. Het komt erop neer dat uw achtertuin en die van uw buren gedurende het hele seizoen in het licht zal baden. U bent het daar niet mee eens en stapt naar de rechter.

Afspraken nakomen. Voor wat betreft uw positie ligt de zaak betrekkelijk eenvoudig. U was destijds zelf partij bij de overeenkomst met Time Out en u kunt dan ook gewoon nakoming van de overeenkomst vragen.

Hoort deze afspraak bij de woning? Voor de positie van de buren ligt de zaak wat gecompliceerder. Zij waren destijds geen partij bij de overeenkomst en in de koopovereenkomst is hierover niets vastgelegd. Uw buren stellen daarom dat de afspraak uit 1982 als een ‘kwalitatief recht’ is gekoppeld aan de eigendom van de woning.

Van een kwalitatief recht is sprake als een persoonlijk recht, zoals uw afspraken met de tennisvereniging, zozeer samenhangt met de onroerende zaak dat het als het ware onlosmakelijk met de zaak verbonden is. De vraag is of dit kwalitatief recht ook geldt voor nieuwe eigenaren, die immers geen afspraken maakten met de vereniging.

Wat vindt de rechter?

Geen expliciete afspraak. Volgens de Hoge Raad (LJN: BV6727) kan een kwalitatief recht tot stand komen zonder dat dit expliciet is bedongen ten gunste van nieuwe eigenaren. In gewone mensen­taal betekent dit dat een kwalitatief recht ook werking kan hebben voor de nieuwe eige­naren (bijvoorbeeld de kopers) van een woning zonder dat dit uitdrukkelijk is afgesproken.

Redelijk? Dit houdt in dat ook uw nieuwe buren Time Out (in principe) kunnen houden aan de overeenkomst. Maar volgens de Hoge Raad moet in een dergelijke situatie wel worden bekeken of het nog redelijk is dat Time Out wordt gehouden aan een afspraak van dertig jaar geleden. In deze specifieke zaak is dat nog geen gelopen race.

Tip. Ook een kwalitatief recht kan aan ‘slijtage’ onderhevig zijn. Zorg dat u bij een ouder kwalitatief recht aannemeljk kunt maken dat het nog steeds redelijk is om nakoming te eisen.